全台房價飆漲 建商老董為何花6千萬做不賺錢租屋生意？

文／康陳剛

近期房市火燙燙，預售屋只怕賣太低、不怕賣不完，各家建商都迎來獲利榮景。璞園、忠泰卻在此時做起租屋生意，在高房價的新時代，他們看到了哪些新商機？

「好了好了，可以開飯了！」一群幾個月前還互不相識的年輕男女，在公寓一樓的公共廚房吆喝著，端出香氣四溢的義大利燉飯準備共享午餐。開放式廚房直通長型木桌，周圍空間明亮、設備嶄新，搭配簡約現代的裝潢風格，很難辨認出這是一棟已有40年歷史的老公寓。

這裡是今年4月開張的共居住宅「玖樓璞園」，5層樓建物原本是國軍退役官兵宿舍，2018年底由專門經營共居宅的玖樓團隊向台北市政府承租，並找來建商璞園建築團隊合作，由璞園出資將近6000萬、耗時兩年全面翻修，包括結構補強、抓漏防水、加裝電梯等，讓老屋從外到內都有了新風貌。

「我知道這賺不到錢，」被問到獲利情況，璞園建築團隊董事長李忠恕笑笑回應，答案相當直率。因為疫情打亂招租計劃，目前玖樓璞園80間房間有四分之一仍空著，要在剩餘租期7年內回本有一定挑戰；玖樓璞園目前單月營收僅在百萬上下，分拆後收益更少，遠遠比不上璞園代銷事業每年至少300億的營業額。既然沒有賺頭，為什麼璞園還要做這門生意？

失控房價，逼出「買不如租」的未來

璞園跨行做起租屋，在營建業界確實是個異數。玖樓在向台北市政府投標時，便同步尋找建商投資人，「幾乎全台北市的建商都找過一輪，」玖樓共同創辦人潘信榮說，團隊至少找了20家建商，大多數已讀不回，有些建商深談後認為財務效益不高，最終只有璞園願意投資。

不賺錢仍要投入，是因為李忠恕心裡有一把算盤答答作響，估量的是璞園的「未來」。

「我認為未來居住模式會改變。人不一定要買房了，好比說汽車可以租賃，難道住家不能嗎？」他認為，隨著婚育和生活模式轉變，買房養老、有房傳家的觀念轉淡，買房未必是人人必經之路，這將推升租房管理需求，與玖樓合作正是璞園摸索因應之道的第一步。

除了觀念正在變化，失控的房價也正讓「買不如租」成為現實。「台灣房地產結構性全面上漲，當房價上漲，變成租比買划算，租賃市場就出現了，」李忠恕分析，工錢、材料都在漲價，台灣GDP顯著成長，房價幾乎是回不去了；何況，許多行業的薪資並沒有跟上房價漲幅，把更多人推進租屋市場。

此外，隨著疫情來襲，讓遠距上班機會增加，上班族一台筆電在手便能工作，租屋地點不必綁死在辦公室附近。璞園正評估未來全台各大城市成立租賃住宅，提供會員制的租房方案，形成新的房地產經營模式。

「這是在想20年後的事情，」他強調，雖然這類模式在短時間內不可行，但未來是有可能發生的，而其中的潛在客戶，就是現在住進玖樓璞園、願意接受共居租屋生活的這群年輕人。

看見痛點，豪宅建商也來了

同樣注意到租屋商機的建商，還有在台北敦北、台中七期推出總價上億指標豪宅的忠泰集團。

忠泰與企劃顧問公司Plan b等合伙人成立合資公司Alife，今年7月在台北士林推出旗下首間出租公寓「Alife FL」，59戶套房第一個月出租率就達到8成，11月還在武昌街拓展了第二個據點「Alife WCH」。

「忠泰想打造的是全方位生活風格的提供者，」忠泰集團副董事長李彥良說，集團旗下除了營建事業，還有餐廳、選品店、商場、文化事業等多元版圖，主要客群之一就是自家建案的住戶，現在搶進租屋市場，也是想以此吸引更廣泛的租屋客群。

除了瞄準需求面，忠泰也注意到不少建案的原地主在分得保留戶後，捨不得賣出資產，卻也不擅於招租營運，保留戶因而變成閒置空屋，形成租屋供給面的真空地帶。

一般而言，地主保留戶約佔整體建案戶數的3到4成，以忠泰今年約百億的推案量來說，就有價值30億的房屋有潛在招租需求。

李彥良希望，接下來能為這些地主提供管理顧問服務，由忠泰代為營運管理租屋，或是向地主租下這些保留戶成為二房東，一舉解決地主管理閒置資產的困擾。

接下來，忠泰還計劃在新北市或新竹縣的新建案中，預留一整棟住宅作為出租使用，預計明年就會開工、兩年後建成，屆時就能看到忠泰在租屋市場大展拳腳。

對於建商開始踏入租屋市場，信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德觀察，租屋業的營收、利潤都低於不動產開發，業者初期應會是嘗試性質居多，與其他共生宅團隊合作則能營造品牌的人文形象，增加年輕目標客群的認同感。

鼓勵更多老舊建物活化

先前玖樓在台北萬華推出共居公寓「萬華玖樓」，因提前退出營運，在協助房客移交給業主時，一度遭到住戶指控「毀了我們的生活」。不過潘信榮強調，玖樓璞園是與北市府承租，掌握權更大，合約與規劃上也已更加嚴謹。

「業主本身要有耐性，我們當作是試驗性質，所以要讓它走完，」李忠恕說，如果玖樓璞園成功，就能鼓勵縣市政府釋出更多老舊建物，活化閒置空間並提供更多租屋，一舉兩得，「房地產不一定要死板板的，也可以有活化的想法！」

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