住宅使照 前四月爆量創高

內政部公布最新住宅供給，今年前四月住宅使照核發42,663件，創下有統計以來新高，爆量年增44.5％、反映大量建案完工。但整體市場仍然延續去年Q3以來，開工量低於使照量的「死亡交叉」現象，今年前四月建照僅37,454件、回落近六年低點，比去年同期大減22.8％，開工件數也只有33,964件，為近五年最低。

同樣值得注意的是，買賣移轉量增幅與使照成長走向相當一致，據內政部甫公布4月全國建物買賣移轉棟數3.07萬棟，也同樣大增48.9％。

但專家指出，移轉棟數統計不見得是真正的「交易量」，因預售屋的交易不會計入當期的買賣移轉，而是在完工取得使照後，辦理第一次移轉登記到起造人名下。

市場人士分析，使照大增反映過去三年龐大預售推案進入完工階段，建商不擔心大量完工潮新屋難以去化，在通膨、房價還會再漲的預期心理下，建案銷售率多半不錯，加上房地合一稅重稅壓抑短期移轉套利交易，完工住宅不容易產生賣壓。

在開發商投資興建方面，今年前四月住宅建照核准件數回落六年低點，反映建商獵地保守，市場認為，礙於年初房市氛圍仍然詭譎，雖有新青安加溫，但土建融限制仍在，再加上新政府交接期間，業者普遍觀望後續房市、金融政策走向，因此放緩投資計畫。

而前四月開工量也落五年新低，主因開發商須找到營造廠才能申報開工，當前原物料、工料持續上漲，若報價不符預期，或沒有在期限內找到合適的廠商，可能寧願讓建照作廢、暫緩原訂的開工計畫，待市場時機再報申請建照及開工流程。

對此，房市趨勢專家李同榮提出警告，房市已進入超買超漲風險期，房價再漲，小心未來景氣反轉時將面臨斷頭危機。

李同榮也分析，全台房價飆漲，由於總價觸頂、自備款超乎年輕人負擔能力，房市理應降溫，但部分建商採取低首付、低自備款、低分期、拉長工期等促銷模式，的確吸引了不少投機買盤進場。

例如1,000萬元的房子，完工前只要60萬到80萬元自備款、零工程款，建商與投資客都在賭五、六年完工後房市會大漲；建商與投資客把預售屋當期貨操作，在低槓桿的操作下，投資客可獲利數倍，但若五年後房市景氣不如預期，市場就會出現斷頭危機，建商存貨大增，就有可能出現爛尾樓事件發生。

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