他出租土地「蓋預售屋接待中心 」竟被追稅15萬！1原因建商免付

【文／李寧】地主出租土地給建商蓋預售屋的接待中心，為何會被通知須繳納高達15萬元的契稅？這筆稅難道不是由建商來繳納？經稅務局解釋，原來一切皆與取得使用執照者有關。

據了解，新竹市一名地主老陳（化名）將一塊約105坪的閒置土地，出租給建設公司，要蓋成預售屋接待中心使用，並約定由建設公司負責出資興建房屋，再以工程費用抵付租賃期間租金，並以老陳為建造執照起造人。

這時問題來了，在取得房屋使用執照不久後，老陳竟收到新竹市稅務局輔導申報契稅公文，被要求須繳納15萬元契稅，他不解為何在自己的土地上建屋，同時也是房屋起造人，為何需要繳納契稅？

「非本人」出資蓋房竟要課稅

關鍵出在這條例

對此，稅務局表示，依照《契稅條例》第12條第2項規定，「建築物於建造完成前，因買賣、贈與或交換等原因，以承受人為建照原始起造人或中途變更起造人，並取得使用執照者，應由使用執照所載起造人申報納稅。」

簡單來說，起造人如果不是實際出資蓋房的人，在房屋建造完成前，因買賣等原因而登記為建造及使用執照起造人，就應該由起造人申報契稅。

稅務局接著說明，老陳出租市區建地，約定由建設公司出資興建，將工程費用抵付租賃期間租金，相當於地主以土地使用權取得房屋所有權，依《民法》第398條規定「當事人雙方約定互相移轉金錢以外之財產權者，準用關於買賣之規定」。

因此，老陳雖非直接以買賣、贈與或交換等原因登記為建造及使用執照起造人，但約定互相移轉金錢以外之財產權，仍應依買賣契稅稅率申報，因興建完成的接待中心房屋現值250萬元，按6%買賣稅率計算，應由地主繳納15萬元的契稅。

計算公式：250萬元×6%＝15萬元。

另一種情況為，若父母興建房屋申請建造執照時，直接以子女的名義為房屋起造人，是不是就可以不必申報契稅？對此，稅務局指出，父母實際出資興建房屋，但建物起造人及建屋完成後使用執照登記名義均為子女，即屬父母贈與房屋給予子女，依契稅條例規定，贈與移轉房屋還是必須申報贈與契稅。

稅務局提醒，如果不是自己出資興建房屋，而是因買賣、贈與或交換等原因，為建照原始起造人或中途變更起造人，應主動於使用執照核發之日60天內，向地方稅稽徵機關申報契稅，每逾期3日申報將會被加徵1％的怠報金，最多會被加徵10％，但不得超過1萬5000元。

永慶房屋契約部經理陳俊宏指出，上述案例除了課徵贈與契稅外，也要課徵贈與稅，且該屋取得成本非房屋建造成本，而是以房屋公告現值及土地公告現值來計算，雖然贈與稅不多，但未來出售該屋時，取得成本低，須課徵的房地合一稅較高，建議還是每年贈與給小孩244萬元，夫妻加總共488萬元的贈與免稅額，再以買賣的方式移轉給小孩，才能避免高額的房地合一稅。