【少子化怎理財】 年輕人「以貌取屋」取代老一輩性價比考量

少子化時代房產還有賺頭嗎？該買什麼房子才不踩雷又保值？《Yahoo奇摩財經》邀請到資歷逾15年、中信房屋最受媒體歡迎的王牌顧問師林家民，他分享少子化下的房產另類投資學，包括長照夯，醫院不再成為嫌惡設施，年輕人「以貌取屋」下的選屋邏輯，以及為了渡假、清幽養老買郊區山上其實是「票房毒藥」為什麼？

少子化時代房產還有賺頭嗎？馨傳不動產執行長何世昌說，少子化2041年才會真正開始影響房市！中信房屋新莊副都心加盟店店長林家民說，現在距離2041還有17年的時間，這17年間如果一坪漲了十萬、二十萬，17年後假設一坪跌回個三、五萬，倒不如現在先進場。

而且房地產長期來看也相對抗通膨、現今的缺工缺料，成本增加、近幾年建商蓋的量其實沒想像中的多，考量結構安全、爬樓梯，原本買老屋的民眾也有換新屋的需求存在，例如住台北市一級地段老屋的民眾要換同區塊的新屋當然很困難，不過這幾年很明顯這類的民眾會把房子賣掉，往價格相對沒那麼高的區域移動，甚至會往新北市的蛋黃區買。當然我們也不贊同投資炒房，但買房地產長期來看還是比較保值。

少子化時代應該買何種房產？

林家民認為，購買房地產要保值的不二法則還是地段，所俱備的條件包括有交通(捷運)、就業機會、生活機能、學區、公園，這幾年多了個長照話題（醫院）。

「以前買在醫院附近其實算是嫌惡設施」，林家民說，因為常常會有救護車的聲音、然後出入都會面臨生死，老一輩很忌諱這點，但這幾年因為人口老化，疫情、買在離醫院不遠，方便看診和照顧家人，反而是新的選擇和趨勢。

林家民說，實務上來說，不想聽到救護車聲音，醫院也是相對病毒較多的地方，因此一般民眾也不會買距離醫院太近，但距離5~10分鐘車程，可能會成為高齡者換屋不錯的選擇。

少子化的時代，父母親養小孩會更精緻化，在教育上更為重視，所以明星學區的房子會更加突出。

他舉例像是台北市中正學區很搶手，房價再高都有人買，一戶難求。至於新北市雖然沒有像北市超級明星學區，但他以所在新莊學區為例，不少企業主或中高階主管等有錢人進駐副都心，灌注較多資源到學校，也會改變生態，二、三年就變成明星學區。

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房型的趨勢會開始往2-3房盛行，大坪數的房子反而會越來越不好賣。主要是少子化和現在年輕一輩也比較不喜歡和長輩住一起，所以近年來也不少家人喜歡買同社區，互相彼此照顧得到，又能保有自己的空間。

加上大坪數豪宅也有限貸的因素，能買的門壏也比較高一點，現金要拿比較多。現在「15坪都能做3房」，建商把客餐廳縮小放在房間，床底可以做衣櫃，放進雙人床等，雖然格局不優還是辦得到。

林家民說，以前爸爸媽媽看房性價比，都講究公設比、管理費希望低一些，最好附近鄰近菜市場，但現在年輕人房「以貌取屋」，要看起來地點好，外觀好看 公設豐富，對管理費不在意，以30年左右華廈 、中古大樓為例，每坪管理費只要40~50元，但年輕人買重劃區預售屋，每坪管理費100元是基本盤。豪它管理費甚至數十萬元起，有上百萬元的都有。

什麼房子最好不要買？四類房子是票房毒藥

「大坪數跟總價超過3500萬元，都是票房毒藥！」林家民說，沒有電梯的最好不要買，要爬四五樓的老公寓，除非等都更，否則脫手也不好脫手。還有，千萬不要為了渡假去買偏鄉的房子，林家民說，宜蘭礁溪房子，過去台北人很愛買，以為有車站，又有溫泉泡，最後不常去住也脫不了手，也不要為了長照需求，追求空氣清新與清幽，朋友集資買到山區蓋共同宅，很多前車之鑑，尤其年輕人不愛偏鄉，有錢直接出國渡假，只想往國外跑，最後種花花草草賠錢賣的例子很多，少子化下買房還是要小心雷區。

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註：以上理財建議不代表Yahoo！立場，二方無不當之財務利益關係，以往之績效不保證未來獲利，投資人應獨立判斷，審慎評估並自負投資風險。

• Yahoo財經特派記者 葉憶如：逾20年財經主流媒體資歷，從2000年Web1.0泡沫化到Meta元宇宙Web3.0，見證台灣大小企業集團興衰史，歷經國際5次金融危機。認為金融即生活，無所不在，再難的理財知識要淺白的說。無論老小都該理財，你不理財，財不理你。