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【少子化怎理財】少子化房價會跌嗎？日本經驗作參考 這裡的房子只會愈賣愈貴
台灣生育率全球倒數第一！一年才13萬新生兒，退休人口未來每年卻增35萬人。少子化少的不只是孩子，家庭結構變化影響理財趨勢大不同，如何不怕啃老族、不當躺平族，成功滾出一桶金。《Yahoo奇摩財經》邀請銀行、房產、保險三大領域13位達人，每周一、三、五固定教你理財，新手速學。
「小孩愈生愈少，房價會跌嗎？」這是一個老問題，也是大家最關心的一點。畢竟不少人認為，高房價是台灣不婚、晚生的最重要原因之一！《Yahoo奇摩財經》邀請到少子化房產專家、馨傳不動產執行長何世昌剖析他精闢的論點，同時也提供三招避免買錯房的理財招術。
少子化還會不會影響房價？
1990年代台灣每年出生人口超過30萬人，2008年降到20萬人，去年更降到13.5萬人，而死亡人數則不斷攀高，台灣已連續38個月生不如死，人口數愈來愈低，需要住的房子照理來說應該愈來愈少，依供需法則，房價會下跌嗎？
以台北市為例，1990~2023年房價每坪平均約18~19萬元，但一路漲到去年的平均數64~71萬元，人口數少了一半，房價卻漲了2.95倍。
何世昌認為，房價一定會受影響，房子愈蓋愈多，人口愈來愈少，一定會超過供不應求的平衡點，但是，
不會那麼早發生！
他說，台灣過去十幾年講少子化，講太快了。因為小孩生出來不是馬上需要房子，從2001年出生的人口開始轉跌破30萬以來，一路下滑到2006年，五年內人口下滑將5萬人，這批年輕Z世代就學期間開始出現學校倒閉潮，滿18~22歲進入勞動力市場成為社會新鮮人，剛好遇上台灣2019~2023年大缺工潮。少子化下的學校倒閉潮、缺工危機都發生了，接下來也可能會遇到大型婚宴餐廳倒閉或轉型潮，但距離他們要買房子的年紀呢？還有一段時間。
國人什麼年齡會開始買房？「大約最早30~35歲左右開始」，何世昌說，據聯徵中心資料統計，首購主力是40~45歲，早15年前的統計，首購主力是落在30~35歲，但買屋年齡不斷延後，主要是因為房價太高買不起了，等到這批Z世代成為真的購屋主力時，屆時房市才會「青黃不接」的時候，因此以2001年加40~45歲，房價要因少子化大跌，大約要等到2040~2046年機率比較大。
何世昌說，今年才2024年，還有16年時間，房市會發生什麼變化，也有賭的運氣成份。一是賭是政治上變化，二是賭到2040年之前，房價會漲多或漲少，若漲了1或2倍，即使突然因供失衡房價突然腰斬了，還是比現在高，「也佔不到便宜」，因此他認為，購屋族還是不要過度期待房價因少子化小跌。
平均每戶2.5人 居住空間需求變小了
但「少子化已經為房子型態帶來改變了」！
何世昌說，結構家庭人口的改變，現在平均每戶2.5人左右，已經不需要住那麼大的空間了，但是真正影響國人愈住愈小的原因，「並非是少子化，房價才是最關鍵的」，2~3人也可以住大房子，重點是買不起。加上現在的小孩也不想跟爸媽三代同堂，因此建商蓋房子大力2房型，關鍵還是青壯族買不起，小宅化已經成為趨勢。面臨少子化的房市轉變，何世昌提供三招因應。
一、 買小不買大！
二、 16坪以下小宅不要買！
三、 避開偏鄉，除非有台積電等政府政策跟重大產業投資。
何世昌說，建商現在大力推2房型，小宅是趨勢，而且過去小宅指的是30坪以下，但現在市場充斥小2房（建案坪21~25坪）、迷你2房（20坪以下）的產品，（正常二房、公設30~35%為26~30坪），年輕人不得已買小宅，以台北市 每坪50萬元來算，差10坪就是500萬元的空間，屈就也是不得已。
第一招：買小不買大！
「買小不買大」除了4房以上需求少了、房價高外，跟政府政策也相關，因為打炒房、「限貸令」多是針對大坪數、高總價物件，雙北以外超過4000萬總價豪宅限貸令只剩下四成，大坪數將來遇到換屋時會很不好賣，因此政策沒有改變或年輕人首購薪資沒有大提升之前。
未來5~10年小宅化趨勢都沒辦法改變。
「以前是雙北，現在是全台灣連南部屏東都一樣」，何世昌說，小宅化趨勢已由北往南，連屏東都漲到3字頭了，建商新建案也愈切愈小，總價沒漲多少，但單價漲很多，民眾買這種產品要留意區域購屋習性不一樣，部份會有小宅供給過盛問題。
不過何世昌說，現在倒還不用擔心全面小宅供給過剩，因為需求量也大，就像全台鹽酥雞攤販那麼多，市場需求大，還是一家一家開，但蛋塔專賣店一開穩死，供給與需求要擺在一起看。
若擔心2房將來不好轉手，何世昌建議，
買2房可挑選同時有2~4房產品的社區建案
假如這是管理不錯的社區，相對低總價物件，賣的時候有優勢，同社區競爭對手比較少。
他進一步說明，同樣是30戶型的甲、乙2社區，建商每個房型配3之1的甲社區，2房產品只配置10戶，跟整個社區30戶全是2房，假設所有住戶同時一起賣的時候，2~4房都配置的建案肯定比較好賣，因為以2房假設30坪、1500萬元，相對同樣甲社區3~4房一戶就要總價2250~3000萬元，低總價比較好賣以外；比起乙社區同質性2房來源多，賣價比較難拉上去，甲社區價格也比較有保障，待售期也會比較短，不必等到3~4個月以上。
第二招：至少要買16坪以上
雖然小宅化是趨勢，但何世昌提醒，有些銀行不承作權狀坪（含公設）15坪以下的貸款，會被視為「套房」，一般貸款成數不會給超過七成。何世昌說這是因為1990~2000年間投資人鎖定套房產品，政府為抑制炒房後祭出限貸令，銀行不再承作套房產品。
第三招：避開偏鄉往都會區、政策受惠區集中
何世昌說，日本的經驗，少子化下偏鄉房市受衝擊大。都市化程度愈高，人口會愈往都市聚集。
人口的移動，讓房價愈推升愈高。
日本大型都會區的房價不斷再創新高，已經超過泡沫經濟前的高點，同時期偏鄉卻很慘。南韓也是一樣，全國一半的人口都住在首爾都會區，都市化愈來愈嚴重是沒辦法改變的趨勢。
因此少子化下的房市布局，何世昌建議，還是要買都會區及都會區周邊，大部份年輕人買不起房價最貴的蛋黃區，就買有捷運延伸的蛋白蛋殼區。不然就挑有政府政策跟重大產業投資，例如沒捷運，但有台積電，買台南、嘉義、苗票就沒問題。
重大產業投資帶來大量就業需求！
何世昌解釋，政策引進外來人口，可以緩解出生率減少的問題，推升住宅需求。
年輕人怕都會區房價太高買不起，選擇住老房、老公寓想法也不錯！何世昌說，用時間青春，賭一個重建的機會，被拚到一輩子翻一倍，等30年賣掉退休金就有了，這也要看地段、碰運氣，鄰居都願意重建。不過他說，都會蛋黃區的老屋銀行都很願意貸款，因為區段位置具有重建價值，反倒蛋白區老屋，銀行認為不具備重建價值，貸款成數也會給得比較低。
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Yahoo財經特派記者 葉憶如：逾20年財經主流媒體資歷，從2000年Web1.0泡沫化到Meta元宇宙Web3.0，見證台灣大小企業集團興衰史，歷經國際5次金融危機。認為金融即生活，無所不在，再難的理財知識要淺白的說。無論老小都該理財，你不理財，財不理你。
