【房產冷知識】首購才不是「首次購買房子」！真相曝光誤會大了...銀行政府審核差異一次看

【文／葉一秋】你是首購族嗎？申辦房貸時，首購族通常可以有較低的房貸利率，也有機會申請到政府的優惠房貸政策，很多人看到首購，第一個直覺反應認為是指「首次購買房屋」，其實並不然，銀行是看申請房貸的當下，貸款人有沒有其他中長期的擔保性貸款，政府更嚴格，要看家戶成員名下有無其他自用住宅。

陳先生因工作關係，2年前賣掉新竹的房屋，來到林口工作，因人生地不熟，先租房屋，現在工作穩定後，今年買間房屋安定下來，沒想到銀行跟房仲都說，他依然有首購的資格，還可以申請政府的優惠房貸。

永慶房屋契約部經理陳俊宏指出，金融機構對首購的定義，是看借款人名下有沒有中長期擔保性貸款，信貸等無擔保性貸款不計算在內，上述案例，雖然曾經有房，但申貸當下無其他房貸，依舊屬於首購族。另外，即使名下有住宅，但沒有房貸，銀行仍然視為首購。

若夫妻要換房，第1屋用丈夫的名字買房貸款，第2屋就可用老婆的名字買房申辦房貸，仍然擁有首購優惠利率，但前提第一屋的債務人僅能是丈夫一人，老婆不可以是連帶債務人，但當擔保人沒有關係。

房屋用途則必須是住家，店面、商辦、一般事務所都不適用，若購置房產第一時間沒有申請房貸，多數銀行認為1年以內仍算是購置房屋的貸款，但有些銀行較為嚴格，申貸的價款一定要支付給賣方，也就是購屋當下就要申辦房貸，確保房貸是用於購屋使用。

以現在的房貸利率來看，首購族的房貸利率為2.07%，第2屋利率則提高到2.3%，相差一碼左右，央行還特別規定，在六都第2屋不能有寬限期，至於貸款年限，大部分銀行是看年齡加上貸款年限不超過75來計算，若想貸款30年，年齡不能超過45歲，但是否為首購則無影響。

政府為避免民眾炒房，若購買第3屋，房貸利率則再提升，來到2.5%，成數降至4成。陳俊宏表示，有些民眾會搞混，以為名下有房就不算首購，但其實若名下房產是商辦、店面、一般事務所等非住宅產品，並不計入住宅戶數中，也是首購族群。

但政府的政策性優惠房貸規定較為嚴格，如青年安心成家方案、內政部住宅補貼及3萬元房貸補貼，其身分規定都是要本人、配偶及未成年子女名下沒有自用住宅才符合資格，但同樣的，若曾經購買過房產但已售出，仍然符合資格。