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郭國任／不動產詐貸案一直爆！國外靠這些招式防堵 台灣亟需超前佈署
文／宏大不動產估價師事務所執行長、中華民國不動產估價師公會全國聯合會理事長 郭國任
第31屆泛太平洋估價研討會於9月5日到8日在台灣舉辦，包括美、加、澳、紐、日、韓等12會員國的不動產估價、投資、開發、金融與顧問等專家，以及國內不動產相關領域之產、官、學界人士共500餘人與會。
中華民國不動產估價師公會藉此估價專業的國際會議，同時呼籲政府，盡速建立不動產擔保品估價獨立性，要求金融機構委託不動產估價師評估價格並簽證，避免銀行行員自行估價產生球員兼裁判的道德陷阱。
不動產估價師制度與產業自律
2000年不動產估價師法立法意旨，緣於1997年亞洲金融風暴期間超貸案頻傳及1998年都市更新條例立法後亟待解決之權利變換價值認定，加上民眾對於土地徵收呼籲應採市價補償，希冀藉由建立制度納管專業技術人員、制定規則確保估價技術水準、透過產業自律健全市場秩序，以因應社會經濟需求、提升估價公信力、保障民眾權益、維護交易安全、協助健全經濟金融秩序。
▼第31屆泛太平洋估價研討會近日舉行，內政部次長花敬群也到場演講。（圖／中華民國不動產估價師公會全國聯合會提供）
不動產估價師法施行迄今，政府在都市更新權利變換、公開發行公司不動產交易、土地徵收補償等方面，已逐步將專業估價者評估納入機制範疇。
期間，為避免估價品質良莠不齊，並且建立估價公信力，中華民國不動產估價師公會全國聯合會(下稱估價師公會)亦在中央主管機關支持及學界老師們之輔導下，持續制訂相關估價技術公報或通則，並透過制訂與反饋過程，逐漸形成產業自我規範、自我協調之行為機制，從而凝聚產業共識，提升估價技術，並在發布公報或通則後，建立產業間具有普遍約束力的行為規範，使估價從業人員有所遵循，並且形成產業自律，以確保估價品質、維護市場秩序、精進產業健康發展。
金融風暴與估價獨立性要求
不動產估價師法立法迄今雖已逾23載，然而金融機構不動產超貸詐貸案仍時有所聞，並見諸媒體。有立法委員擔憂影響金融穩定，因此審視我國金融機構相關核貸機制，特別是近5年內公庫銀行委外估價占其評估總數不及0.3%乙事是否合理，希冀相關機關予以檢討。
▼金融機構不動產超貸詐貸案時有所聞。（示意圖／EBC地產王張琬聆攝）
他山之石，可以攻錯。回顧世界各國金融機構貸款核貸制度，特別是2007年美國因抑制通貨膨脹而提高利率，導致抵押貸款違約急遽增加並引發次級房屋貸款金融危機及2008年世界金融海嘯。各國開始從根本面反思不動產金融商品的各種弊病，並且制定相關預防與健全措施。
美國及學者嗣後予以檢討原因，起因於過於寬鬆的貸款審查規則，特別是放款查核疏失、不動產擔保標的之估價偏頗、信評機構的道德風險等漏洞所產生的乳酪效應。
其中估價規範亦是其中重要一環。特別是，不動產擔保品之估價人員、估價結果及放款額度均由銀行一條龍之機構決定，缺乏保險絲熔點，並會有金融機構與存款戶間之「代理問題」。因此，各界呼籲金融機構貸款制度應重視「估價獨立性」(Valuation Independence)。
▼美國也在次級房貸引發金融海嘯後檢討放款查核疏失。（示意圖／pixabay）
是以，美國聯邦住房金融局、房地美及紐約州總檢察長於2008年12月制訂簽署「房屋評價行為準則」(Home Valuation Code of Conduct, HVCC)，防止任何有潛在經濟利益的個人與估價師進行任何直接聯繫，以確保估價獨立性及當事人雙方合法權益。美國更於2011年更進一步以法制化的強制方式制訂「估價師獨立性事項」(Appraiser Independence Requirements, AIR)，以保護購屋者、貸款投資者及整體住宅市場。
除美國外，英國皇家特許測量師學會(Royal Institution of Chartered Surveyors, RICS) 於2013年編定之RICS專業標準規範(Professional Standards)，規範確保獨立性，不動產抵押貸款估價應由獨立於委託之金融機構以外之公正第三方且具RICS註冊之合格測量師資格者進行估價。
德國更早在2005年2月通過「潘德布雷夫債券法案」（Pfandbrief Act），特別於第16條第1項與第2項特別規定在不動產抵押貸款價值評估中，估價者之身份必須與該貸款放貸案無關。在在與美國重視估價獨立性之主張不謀而合。
風暴恐再起與估價超前佈署
近幾年來，世界各國因Covid-19疫情採取量化寬鬆政策(Quantitative easing)，引發資產價格驟起。然而疫後過度通貨膨脹迫使美國聯準會再度遽升利率，導致今(2023)年3月間美國、瑞士出現銀行破產危機，不動產市場亦產生價格遽升後的式微，部分金融環境亦與2008年間頗為類似。
加上中國大陸因近年來不動產市場從百花怒放到市價急遽崩跌，亦對金融穩定性有所疑慮，並擔憂恐引發蝴蝶效應，影響臺灣總經及金融環境。
▼中國近年不動產市場也急遽崩跌。（示意圖／pixabay）
然而，相較於國外之前制定「估價獨立性」或修改金融機構不動產擔保品的估價規範等積極性作為，國內儘管在2000年面臨大量不良債權的呆帳問題時，建立不動產估價師法及估價技術規則，惟嗣後房地產市場興起20年大多頭，對於授信貸款環境較為樂觀，而對於不動產貸款規範因應對策及重視程度較為消極。倘國內房地產市場一旦突然反轉，金融環境恐將不及反應。
前事不忘後事之師。估價師公會有鑑於此，為了能夠透過產業自律與國際接軌，超前佈署相關金融貸款不動產估價管控措施，希望可以協助政府及金融機構降低金融風險下，歷經多次專家學者組成評議委員會討論，應用估價所需決定的參數，採取謹慎穩健原則為前提。
並基於降低金融機構抵押權長期擔保的價值變動風險下，訂定適用範圍規定。因此於今年5月制訂發布「第十四號公報-金融機構設定抵押權之不動產估價報告書範本及注意事項」。
估價師公會希冀透過金融機構抵押估價公報範本作為技術及相關規範的指引，藉由提升不動產估價作業獨立性及專業性，以謹慎穩健原則協助降低不動產價值變動對金融機構設定抵押權造成之風險，並健全不動產抵押市場機制。
此外，金融機構抵押估價公報並參考各國對於金融貸款估價獨立性要求，於附錄提出金融機構委託不動產估價管理規範原則以供金融機構參考，從而規範不動產於金融機構設定抵押權估價行為，維護不動產抵押權當事人雙方合法權益，防範不動產抵押信用風險，避免不動產估價受金融機構負責貸款業務或決策人士影響，以確保金融機構設定抵押權之不動產估價報告書範本估價品質，共同協助金融穩定及健全金融環境。
●以上言論不代表EBC地產王立場
（封面示意圖／EBC地產王 張琬聆攝）
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