還沒降息 美國房價又創高了

聯準會三月FOMC利率決策會議後，消費者疲軟的新跡象，支持了在6月降息的押注。根據 CME FedWatch 工具，華爾街預計聯準會將在6月，開始降息週期的可能性為 70%，高於上個月個50%，這幾乎為美國房市打上強心針，因為購房者，極有可能因為相對低廉的房貸利率，增加購房意願。

根據標準普爾最新公布的，美國1月S&P/CS20座大城市房價指數年率，年增幅高達6.59%，這是自2022年11月以來的最大增幅，這項指數統計美國20座大城市和10座大城市的房價變化，是衡量房產市場的領先指標，如果房價上漲，表明購房需求強勁，有利於刺激房地產市場蓬勃發展。

看得出來，本輪升息以來，美國房價不是沒有跌過，在2023年3月至6月，房價曾經歷1~2%的小跌，隨後扶搖直上，持續創高至今。

另外，知名房地產網站Redfin的數據也顯示，美國房價中位數相當強勁，與一年前相比，聖地亞哥、洛杉磯和底特律的房價增幅最高，分別上升了11.2%、8.6%和8.2%，增長最慢的城市包括達拉斯、丹佛和俄勒岡州的波特蘭，房價也分別增長了2.9%、2.7%和0.9%，總體來看，今年3月房屋銷售價格上漲了5.3%。

除此之外，根據房利美(Fannie Mae)和房地美(Freddie Mac)提供的房屋貸款價格變化，美國一月份FHFA房價指數年增率為6.3%，一樣創下歷史新高，這些數據同時轉好，幾乎已經消除了數據失真的可能性，現在的問題是，聯準會明明下半年才有降息機會，為何現在房價就創高了呢？

過往的經驗是，較高的房貸利率，將使得市場買盤意願減弱，使得房價鬆動，但這次的升息，跟過往不太一樣，之前升息都是一個漸進的過程，加了3-4年後才把利率提升到了5%以上，而這一次，聯準會卻玩了一把暴力加息，僅用了一年多就加了500多個基點，所以這就導致了利率環境的突變。

因此，目前的房貸利率很高，讓許多潛在買家望而卻步，限制了房屋成交數量，但很多房主出現惜售心態，決心要等到利率調降後再出售房屋，而這種稀缺性也就導致了房屋庫存的吃緊，從而推高了房價。

所以，如果把美國30年期房貸利率，拿來跟MBA房貸申請量對照，幾乎是反向關係，每次房貸利率衝高，房貸申請量必然下滑，而當投資人意識到，聯準會降息將至，2025年的利率一定比現在低時，市場的炒作意願也全面歸來。