西華若改豪宅有望獲利150億 專家：飯店開20年都賺不到

32年歷史的西華飯店，正式吹熄燈號，去年11月西華危老改建案通過，取得40％容積獎勵，達危老容積獎勵天花板上限，業界人士表示，改建豪宅是這個地段最有機會創造價值的選項，若改建豪宅估計每一坪可上看200萬元，獲利約130億到150億。對照之前經營飯店來看，營收落差非常大。

深深一鞠躬32年老字號，西華飯店吹熄燈號，走入歷史位處民生東路上精華地段，未來何去何從，外界都在關心。

資深記者藍于洺：「32年西華飯店現在是正式走入歷史，根據都市計畫都更條例(危老)，現階段要進行重建，業界人士就評估了，有可能成為台北市民生東路上的一間豪宅。」

疫情重創住宿旅遊市場，改變台灣消費者行為，老品牌西華面臨極大挑戰，去年11月，西華危老改建案通過，取得40％容積獎勵，達危老容積獎勵天花板上限，業界人士表示，改建豪宅是這個地段最有機會創造價值的選項。

房產專家郎美囡：「距離松山機場也很近，整體來講交通上面，周邊的機能都相當優越，所以在未來的話，如果說以這個豪宅作為這個推案重點，這個價格應該是有機會上看，每坪一百五十萬甚至到兩百萬的價位水準。」

轉型之後營利模式大轉換，商仲專家分析，若依照西華取得的危老容積獎勵計算，該案總銷售面積有機會達近8千坪，西華是由劉文治起家厝，產權單一，每坪價格若以180萬至200萬元計算，扣除建築成本，獲利可望落在130億到150億元之間，對照疫情前西華每年約7億元營收，同樣的數字，若投入飯店業，得花20年的營收才能打平相差非常大。

住展雜誌研發長何世昌：「如果關門做危老重建的話，其實光是容積獎勵，就可以讓資產價值大幅度的飆升，所以最近這幾年來很多飯店業，加入危老改建的行列，甚至有很多建商專門針對這個老飯店，當成這個金雞母，如果有老飯店要出售的話，他們也趕快的把它買下來。」

整理床鋪清理打掃，巡察房間狀況，在台北市經營商旅的業者，近幾年受到疫情影響，重創旅遊住宿畢竟平價住宿，和大型商務飯店不同，這類老字號的飯店，要生存下去難度真的很高。

台北市商旅業者小白：「中南部吧，台北完全沒有(住宿復甦)，台北不要說復甦啦，連該有的人都沒有人會來，而且他們那些復甦也都是在景點裡面，不會是市中心也不會是在市區。」

業績如同坐雲霄飛車，疫情趨緩可以達到八成業績，疫情延燒一下子又掉到兩成，平價商旅還能靠優惠價格來苦撐，但對於老牌大型商業飯店來講，若沒有足夠吸引力真的很難賺，轉型做其他規劃營利能更多。

台北市商旅業者小白：「真的會差很多，因為你現在擺著你的資產就一直在縮水，倒不如我直接把它轉讓，土地建物的持有成本一定都很低，因為他們都開多久以前了，多久以前就開了，十幾年二十倍五六十倍都有可能(收益)。」

但專家點出四大隱憂，第一是A級商辦供給過多，導致售價與租金將同步下滑。，再來是B級丶C級商辦將被A辦排擠，而導致空置率大幅增加，不能都更四十年以上老舊商辦，將會不值錢。，第三是舊豪宅將被新豪宅過度推量排擠，導致降價求售。第四則是整體豪宅市場供給過多，售價不如預期，開發商與盲目投資者有可能被套牢。

住展雜誌研發長何世昌：「現在的商辦市場的租金，跟成交價格都表現得非常漂亮，這個榮景可能到了2024年就有可能出現一個明顯的轉折，這個是大家要引以為戒的一個地方。」

搭上危老條例，飯店退場轉型豪宅也成為趨勢，雖然創造更多收益，但同時也影響著豪宅商辦市場，房產市場兩端天平呈現微妙變化。

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