美國住宅房市景氣強出頭

【財訊快報／蘇彬貴】受到美國住宅房地產市場的景氣還是相當熱絡的影響，美國股市中，諸如：家得寶公司(the Home Depot, Inc.；股票代號：HD US Equity)，以及羅威公司(Lowe''s Companies Inc.；LOW USEquity)等的家居修繕零售商，股價表現相當活潑，紛紛再挑戰歷史性最高紀錄。以羅威公司為例，儘管近期出現回檔，今年來其股價還是進一步上揚了19%以上，並且於10月15日的盤中，還以287.01美元再刷新歷史性的最高峰(家得寶的股價，同樣也在當日再創新猷)。



股價死灰復燃

受到新型冠狀病毒疫情的打擊，羅威公司的股價也立即受挫，最深還一度下跌至2020年3月19日60美元的一個最深谷底；因此，自該谷底以來，過去4年又近7個月的時間裡，該公司的股價最高是大漲了達378%以上的幅度。

由於家得寶乃是道瓊工業30種股價指數中的成分股之一，其股價頻創下歷史性的新高峰，對於該指數的歷史性大多頭行情，自然可以帶來貢獻：今年11月7日的盤中，該指數持續以43823.1點再創新猷。

利率水準的上升，按理，並不利於上述這兩檔公司的股價走勢；然自從2022年3月間美國聯邦準備理事會(Fed)所祭出了強升息，對其股價走勢雖曾造成壓抑，但真正的衝擊卻相當有限。

由於當地的通貨膨脹率(inflation)持續出現降溫，今年的9月18日時候，聯準會終於宣布，將聯邦基金利率調降了兩碼–週四又再續降一碼，為過去4年半以來的首次降息。而只要物價維持著如此的態勢，今年結束之前，美國聯準會還可能進一步降息。就是如此的利多因素，再將家得寶及羅威公司的股價推上新高峰。



事與願違

之所以如此，乃因為當時聯準會所主導的強升息，對於全球房市的行情，居然僅產生有限的影響。此乃因為富裕國家房市的供需，其實已經出現了結構性的變化。

受到聯準會強升息的帶動，美國30年期的抵押貸款利率，也由從2021年的谷底，一路揚升了4個百分點左右(其它富裕國家的情況也類似)。然而，原本分析師所預期的房市可能出現重挫的情況，至今非但沒有出現，而且還是逆勢持續創新高峰。

如果是根據傳統的觀點，當時在如此的短期之間，房屋抵押貸款利率出現如此大幅度的調升，房價恐怕得回跌個達30%至50%的幅度行情。

各地戰亂頻仍等因素，使得富裕國家外來移民人口增加的速度，近幾年來創下了史上罕見的紀錄；其中，又以美國非法移民的數量最為可觀。這些新住民大量移往這些國家之後，無論是透過租賃，抑或是購買的方式，住屋的需求必然會跟著水漲船高。

不過，值得注意的是，川普(Donald Trump)上任總統之後，美國的移民政策將出現大改變；如此一來，將如何影響到未來當地住宅房市的發展？值得觀察。