第6波房市調控措施 黃舒衛：預期對房市無影響

今年初以來房市轉熱，今（13）日央行召開理事監事會議，如外界預期，宣布凍息，並且祭出第6波不動產選擇性信用管制措施，自14日開始，自然人在八大地區第二戶購屋貸款成數，從7成降至6成，以抑制過熱的房市。對於央行最新調控房市措施，台灣高力國際業主代表服務部董事黃舒衛下午回應表示，由於產業、資金熱潮難擋！此次加碼不動產信用管制措施，加碼有限，預期對房市無影響。

黃舒衛分析，今年是全球大選年，也因為各國的就業、物價等經濟基本面受地緣政治衝擊程度不同，加大了後疫情時代各國央行決策分歧的現象。舉例來說，歐洲、加拿大、瑞士、瑞典等央行已經開始降息，而美國聯準會也躍躍欲試。相對來說，雖然臺灣第一季的GDP年增率6.56％，央行3月勇敢升息1碼，但第二季物價增長趨勢走緩，5月CPI月增、核心CPI年增已經回落，因此維持利率不變。

黃舒衛表示，在房市表現方面，是有過熱現象。

他分析，房市在去年8月新青安專案啟動後，低利、寬限期、貸款年期、資格認定等鬆綁，所形成信用膨脹的態勢，讓原本在平均地權條例修正案壓抑下的房市，滿血復活，投資氣氛全面升溫。從房市交易來看，今年建物移轉棟數就去年同期增長32％，也較過去同期平均成長5％，而第一季預售成交總金額更較去年增長1.5倍。

黃舒衛表示，近期房市過熱之議，催生近日主管機關先限縮私法人購置住宅的規範，又針對新青安提出停止加碼補貼及切結、貸後管理等措施，所以在本次央行理監事會議前頗有山雨欲來風滿樓之勢，幾套劇本的排列組合，也成為街談巷議的焦點。

另外，賴政府上任也牽動央行部分理監事成員洗牌，因此今天的央行決議，還有昭示新政府房市政策取向的意義。

不過，黃舒衛認為，今天祭出的第6波信用管制，了無新意、成效待評估。

黃舒衛表示，回顧央行在2020年12月開始新一輪的房市信用管制，而且季季出重拳，一直到2022年才以升息取代信用管制；而這次央行繼去年6月後，再度祭出第六波的信用管制，壓縮七都第二戶以上住宅貸款成數，並調升存準率1碼，「其實了無新意，對市場降溫極其有限，甚至進一步扭曲正常換屋需求，而且高價住宅限貸門檻不調整合理建築規劃！」

黃舒衛觀察，央行幾波不動產信用管制，自有其盲點。

黃舒衛分析，新青安的原意是補貼首購族進場，但是重新點燃的成屋買氣激出預售市場的比價效應，再加上預售屋付款的彈性，不但吸引自備款不足的自住買方進場，更成為置產抗通膨、投資買盤大開槓桿！把預售屋當成金融期貨操作的新樂園，引發諸多市場亂象。然而，預售不涉及房貸、授信問題，因此即便央行下藥再猛，在完工前根本都不受央行信用管制牽制，所以目前檯面上的信用管制工具，不但不是房市降溫的解藥，甚至因為對於成屋市場的過份壓抑，將使熱錢、剛需流向預售市場的趨勢更為擴大，銳化房市價量膨脹的領先指標。

展望後市，黃舒衛預期，下半年住宅市場續熱，價漲量平格局已定。

黃舒衛認為，無論是超額儲蓄、資金回流的動能，以及產業、股市表現的樂觀預期，短期房市無庸置疑絕對是主、被動被嘉惠的資產市場，而目前央行信用管制的邊際效益極低、副作用越形鞏固，若無其他有效管制工具上場，而美國第三季的降息議題又來勢洶洶，預期台灣下半年成屋、預售市場仍是一片榮景，惟惜售、封盤的心態將使交易量成長趨勢走緩。

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