【看懂預售屋】花大錢買雨遮? 這時間點決定一切

【文／連珠君】買房是人生大事，對於房價肯定要斤斤計較，許多民眾用單價、公設比等數字來評斷房價是否便宜，卻忽略了「雨遮」這個大魔王，不僅可以使單價看起來比較低，也能降低公設比，2018年元月以後，雨遮全面不計坪不計價，但不代表就買不到有雨遮登記的建案，關鍵在於建造執照取得的時間點。

房市亂象 雨遮多公設比卻低

房屋權狀面積是主建物＋附屬建物＋公共設施面積組成，主建物面積包含客餐廳、臥室、衛浴、廚房等空間，附屬建物則指與主建物相連的構造，如陽台、屋簷、雨遮等，由於公設比的計算方式=公共設施面積/權狀面積，由於屋簷及雨遮位於分母的位置，導致用不到的屋簷、雨遮面積愈大，公設比卻愈低的奇怪現象。

《住展》雜誌研發長何世昌表示，屋簷、雨遮被戲稱為鳥站的地方，卻要付錢購買，引起民怨，在2011年5月開始，預售屋從過去可計坪可計價，變成可計坪不可計價，其中卻出現一個盲點，就是雖然預售階段雨遮可計坪不可計價，但成屋卻能合法計坪計價，變成銷售上的錯亂。

2018年起 雨遮不計坪不計價

因為太過混亂飽受批評，在2018年元月開始，全面實施屋簷、雨遮不計坪不計價，但是否就高枕無憂，買不到有雨遮、屋簷的建案嗎？其實並不然。何世昌指出，雨遮是否計坪計價的時間點，並非看預售屋銷售的時間點，而是以建造執照取得的時間點來做區分，以致於線上銷售的預售屋建案，有的雨遮計坪計價，有的計坪不計價，有的不計坪不計價，進入雨遮一國三制的年代。

假設建案是2010年取得建造執照，今年才推案，它的雨遮依舊可以合法計坪計價，但若是2020年才取得的建造執照，雨遮則不可計坪計價，那民眾該如何分辨呢？其實只要查詢各地方政府或中央的建造執照存根系統，就能查到是哪一年取得，每個建造執照都有編碼，就如同車牌號碼一樣，前面第1個數字就是取得的年份，如是109，就是民國109年取得建造執照，雨遮不得計坪計價。

不過，實務上有不肖業者以銷售坪數來忽悠消費者，把雨遮坪數計入銷售坪數，讓單價看起來比較低，實際上權狀坪數並沒有雨遮坪數，事實上民眾買到的是比較貴的房子，要多加注意。

只要登記 建商就想賣錢

房市專家Sway表示，其實雨遮的問題不在於計價，計價只是建商的說詞，重點還是在有沒有登記，只要有登記那建商就一定會算錢，只是說他今天有沒有告訴你，羊毛有沒有出在羊身上而已，只要有登記，羊毛就一定出在羊身上，雖然建商說我們雨遮沒有計價，其實價格已經計算進去，所以雨遮最重要就是判斷，就到底有沒有登記。

此外，雨遮、陽台的位置也要留意，曾有建案外觀規劃大雨遮及大陽台，恰好串聯在一起，小偷剛好可以沿著雨遮及陽台繞整層一圈，造成安全上的疑慮。