法律問壹蘋｜《平均地權條例》上路！買賣預售屋百萬輕鬆入袋？ 當心倒賠300萬

壹蘋新聞網

發生車禍怎麼辦？被詐騙了怎麼辦？來信問《壹蘋新聞網》就對了！「法律問壹蘋」專欄邀請優質律師們為讀者解答各種法律上的疑難雜症，從鄰居糾紛到出軌離婚全部有解。有讀者想投資預售屋轉賣獲利，但又擔心會觸犯《平均地權條例》規定而受罰，快來看律師黃有衡怎麼說。

不具名讀者問：

我有個親戚曾經靠買賣預售屋賺了100多萬元，讓我感到羨慕不已，親戚告訴我最近有個預售屋建案剛開始「潛銷」，並約我一起去簽訂購單，日後轉賣訂購單可以獲利，請問律師這樣會觸法嗎？如果我已經和建商簽了預售屋或成屋買賣契約，請問可以換約給別人嗎？

律師黃有衡答：

建商販售預售屋，一般而言，可依建照取得前、後而分為「潛銷期」和「公開銷售」2個階段，潛銷期的客戶多為老主顧，這階段並不會有正式的買賣契約，而是請顧客簽購屋意願書、訂購單等契據，也就是俗稱的「紅單」，進入公開銷售階段後，客戶多為一般消費者，這階段則是直接與消費者簽定正式的「預售屋買賣契約」，無論是紅單或預售屋買賣契約，過去在房地產市場上都常見到轉賣獲利，尤其以紅單的轉賣獲利空間最大。

紅單轉售風潮，被認為是房價屢屢飆升的元兇之一，政府為了平抑房價，2020年底由立法院三讀通過了《平均地權條例》的修正，其中第47條之3第6項嚴格禁止「紅單」的轉售，違反的話最高可能被處100萬的罰鍰，至於預售屋或成屋買賣契約的換約，在當時則沒有禁止。

但是2023年初立法院再度修正《平均地權條例》，增訂了第47條之4，原則上禁止了預售屋或成屋買賣契約的讓與或轉售，除非是轉售給配偶、直系血親或兄弟姊妹（不用經核准），或買受人於簽約後有非自願離職、本人或家庭成員罹患重大疾病或遭逢重大意外等情事（須經核准），轉讓才合法，新法並於7/1實施。

所以建議讀者「購買預售屋宜以自住為考量，切勿轉售紅單」，至於買賣契約的換約，除非符合轉售給配偶、直系血親或兄弟姊妹或是發生非自願離職、本人或家庭成員罹病，否則也是違法，最高可能被處300萬元罰鍰，而且新法增設了檢舉獎金制度，大大提高了違法行為被舉發的可能，不可不慎！(記者丁牧群／採訪整理)

「法律問壹蘋」專欄每逢假日刊出，讀者如有法律問題需要解答，歡迎來信court@nextapple.com，律師解答將公開刊登，恕不個別私訊回覆。

探理法律事務所律師黃有衡。黃有衡提供
探理法律事務所律師黃有衡。黃有衡提供

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