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抗通膨 你不可不知的最佳利器
物價持續高漲，投資不動產是一個很好的選項，除了不動產本身的價值之外，還可以產生租金，有穩定的現流，但是不動產物件動輒千萬，甚至上億，一般社會大眾難以企及，這時投資REITs相關ETF/基金會是一個很好的選項。
REITs為何能抗通膨的好幫手? 凱基未來世代關鍵收息多重資產基金經理人葉菀婷表示，REITs資產的企業，主要營收來源是收租，但是REITs是實質資產，因此，當房價往上走，REITS資產價格也會跟著走高。而美國CPI來到8.6%，房價和租金佔很大一部分，房屋的資產價值和CPI有正相關連動，數據顯示，近一年美國二十大城市房價指數年增高達2成，房價的增幅比CPI更高，所以能成為抗通膨的利器。
富邦入息REITs+(00908) ETF經理人蘇筱婷表示，美國CPI權重的組成中，房租佔比約31~33%，隨著後疫情時代來臨，美國房市進入白熱化，供給短缺導致租金日益上揚，部分租客必須主動出價高於房東定價的金額，才有可能租到房子，一場競標戰正在美國開打。
工業物流不動產需求量攀升
葉菀婷說，近期由於原物料上漲，美國又缺工，商業不動產、次產業工業不動產新增數減少，然而，電子商務盛行，廠家擔心供應鏈斷鏈，必須租用倉庫存貨，物流不動產REITs需求攀升，廠房空置率已經達到歷史低點，帶動房租上漲。
▲ 資料來源：彭博，富邦投信整理，資料日期：1997.1到2022.1，月線
各次產業房租漲幅不一，工業物流不動產增幅高達2成，有些城市漲幅更是高達7成，企業租賃空間多以三到五年的長約進行，用作倉庫、資訊中心(Data Center)、數據(4G、5G)電塔，新REITS供給2023年才會開出，若不續約，廠家沒有地方營運，因此，廠房空置率很低，目前房東還有優勢。
零售租屋白熱化推升租金高漲
另一方面，Fed升息，美國三十年期抵押貸款利率已大幅彈升，來到2008年的相對高點，到年底Fed還會繼續升息，多數買房的民眾卻步，寧可先租房，租房的人變多，推升房租上漲。
根據哈佛住房研究聯合中心的數據顯示，越來越多的高收入租客進入租賃市場，部分原因是預售屋成本上漲，這也加劇了原本就買不起房需要租房族群的壓力。據Redfin統計，3月份全美租金年增17%之多，預期租金上揚的趨勢將支撐REITs後市表現。
蘇筱婷也說，各國經濟陸續朝向產業復甦之路邁進，主要零售與公寓REITs租客回流中，零售REITs方面，消費者出遊活動回升，零售REITs迎來過去6年最好的恢復期，公寓REITs由於定價能力提升，租約和續約租金強勁增長，後續收益成長力道值得期待。
過去受惠科技類股所出現的資訊中心(Data Center)、數據(4G、5G)電塔公司等新經濟型態之特殊型不動產，隨著美國科技股出現波段性修正，亦同步走跌。不過，今年以來截至六月十七日，「全球入息不動產與基礎建設指數」下跌12.27%，較「S&P500指數」的跌幅22.90%及「富時全球不動產指數」的跌幅23.66%，皆呈現相對抗跌的態勢。
Fed升息REITs呈現正報酬
至於Fed鷹派升息會不會影響REITs收益，葉菀婷說，2008年次貸風暴，很多REITs企業倒閉，原因是當時業者使用槓桿，2008年以後，FED釋出QE政策，利率接近於零，REITs業者記取教訓，調整財務，借貸以固定利率，加上長約優勢，因此，Fed升息對REITs影響不大。
蘇筱婷也認為，從美國REITs指數與Fed升息歷史來看，貨幣政策穩定期間，REITs表現良好。2000年以來的兩次升息期間，REITs表現良好，多呈現正報酬。由於升息期間景氣良好、房價、租金上揚，進而推動REITs股價指數表現上揚。
▲資料來源：彭博、高盛、富邦投信整理，資料日期：2022.03.30
而在2009到2015年的量化寬鬆期間，因長期利率走低，有利於利息成本降低，也有利於REITs股價指數。只有升息與降息初期，因貨幣政策扭轉，市場受到不確定性影響，REITs才有下跌的狀況。
總而言之，通膨將支撐房地產的需求，在通膨上行的時代，實質資產的投資仍是相對保值的選擇，而全球房地產的需求將有所支撐。
