房貸4千萬每月多4千8，小老百姓怎麼辦？升息謬誤：有實力買5千萬房的人才不需要你替他擔心

3月17日傍晚台灣央行也宣布升息一碼，也就是0.25%的利率，各大媒體與討論就沸沸揚揚延燒到隔天的早上頭條。內容不外乎是計算每個月會增加多少費用，例如：原本1.31%現在變成1.56%，20年本息平均攤還的話會加多少，30年又要新增多少？那原本是1.45%現在變成1.7%，這樣每個月加多少？

這些資訊蠻好的，很方便，我們大約可以得知，每貸款1000萬，大約一個月就是增加1100多元，也可以湊個整數1200元。

之前降息的時候大家罵央行，說是助長了房市的上漲；現在升息的時候大家罵央行，說是讓小老百姓難過日；未來可能還要升息，根本就是苦苦相逼市井小民。央行總裁的心理承受度應該要很強，這是很難當的一個位置，還被各路網友專家指導，我們不是專業，其實專注聆聽即可，還能找出未來新的機會，這一直都是最重要的事。

總裁說明是為了要打擊通膨，將預期心態降低，央行在去年底曾公開提出台灣升息的3大要件，包括：「通膨展望」、「經濟成長率」與「主要央行升息情況」。

通膨就不用說了，你知我知，路邊的賣菜阿嬤也知，略過。經濟成長率，國內受惠於科技業的大噴發，這個有做股票的大概也知道，各大科技廠從疫情後，業績非常好，也帶動出口的成長。最後則是各國主要央行升息情況，英國升息3次，美國開始第1次升息，台灣一向比較跟美國，我認為看美國動向就可以。不一定每次都跟，甚至以往都是跟半碼，但確實會參考美國。既然如此，央行就執行升息計劃了。

有人說：「貸款1千萬就要每月增加1200元的支出，怎麼活？」其實這稍嫌誇大了，一個月下來手搖飲或咖啡、或者買買水果、一家人假日去吃一頓餐廳，應該每一項目都超過1200元。

有人說：「如果貸款4000萬，那就是4800元，講那什麼風涼話，這讓小老百姓怎麼辦？」事實上，能跟銀行貸款4000萬買房的人，房子的管理費每個月就不只4800元，用貸款八成計算，房屋的總價就是5000萬，可以買5000萬以上房子的人，應該不是小老百姓才是。

5000萬的房子，用每坪100萬去推算，大約是權狀50坪，台北市的每坪管理費用120元的低標去算，那就是50坪x120元=6000元。這還是以沒有停車位的方式去計算，如果有停車位的話，要另外加清潔費500元或1000元。這樣資產規模的人，我們不用為他們操心才是。

又有人說：「那萬一學美國今年又升息6次，這怎麼辦？大家真的就扛不住了！」是的，如果台灣升息6次，而且是在「一年內」，確實會讓貸款戶扛不住，但這機率實在太低，未來再升息2~3次的可能性是有的，但6次比較難一點。其實對一般人來說，只要不是投機客，升息1碼或2碼都是沒什麼影響，投機客還有分2種，有實力跟實力較弱新加入，槓桿開大無極限，現金流真的咬不過來，那確實就很恨升息這件事，對於大型建商來說，購地養地那影響不大。

另外影響比較大的，就是中產階級以下一階的，這類辛苦階級的人，簡單來說，家中的財務能力其實很勉強，結果長輩硬逼去買房，而且買的是非都會區，那兒子或女兒買了之後，每個月薪水幾乎都見底，因為收入真的很不足，卻因為家人的壓力，買了個「不符合」自身能力的房子，當初買的時候可能還搭配了較高利率的信貸，那這樣的人就會在升息2或3碼的時候發生狀況，銀行放貸1000萬通常要對應年收入要有120萬，也就是能貸款3000萬的人，年收就有360萬，如果不是用年收入去貸款，就要看資產比，例如：你帳戶500萬的定存可以換算為79萬的年收。

銀行的授信單位不是傻子，民意代表或大官除外，大多數老百姓也不可能都去借好幾千萬，既然如此，安心過日子比較實在。

作者簡介_畢德歐夫

現為居家宅爸，專職投資人。交易員、曾任美股交易室經理(Floor Manager)，交易經驗17年，交易總筆數達百萬筆。每月發表在網路上文字產出達10萬字。先從台股起家，曾交易海內外期權達4萬口。操作商品：黃豆、玉米、小麥、原油、指數期貨、歐元、日圓，主力為美股市場。

本文獲畢德歐夫授權轉載，原文出處

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