1. 除了頭期款，買房還有哪些隱形成本？

2. 申請貸款被詢問買房貸壽險，什麼是房貸壽險？哪些人適合買？

3. 額度平準型房貸壽險 vs 額度遞減型房貸壽險 vs 一年期保證續保定期壽險，3種房貸壽險各有哪些優缺點？

【文／洪哲茗, 邱茂恒】阿杰與我在 2019 年相識，當時新婚的阿杰有著穩定的工作，雖然常聽人家說要買房置產，但是對他來說，並沒有非常足夠的動力。儘管如此，在進行全生涯財務規劃時，阿杰還是將買房這件事放進人生目標中，而且給自己設定 1 年內要完成。

我問阿杰為何這麼做？阿杰說：「我希望這麼做，可以督促我完成買房這件事。」但是規劃完成後，阿杰並沒有非常積極地開始找房子。

2020 年年中，適逢疫情，不管是股票或是房地產市場，都有相當高的不確定性。我除了鼓勵阿杰加碼投資之外，也請他開始多多留意中意的房子，此時通常是適合買家出手的時機。這次阿杰聽進去了，他開始搜尋、看房，並且鎖定目標，準備出價。

事前規劃，堅守預算的底線，買到千萬理想房

後來阿杰跟我分享，當他下了斡旋跟屋主談的時候，原本已經出價到 1,000 萬元，但是屋主還是一直希望阿杰加價。

阿杰：「其實我本來是想再加價上去的，因為真的蠻喜歡這個房子。但當時想起我們規劃時設定的預算是 980 萬元，再加上20 萬，已經是把添購家具的預算都加上去了。如果屋主還要我加價，我也只好忍痛放棄了。沒想到僵持了一陣子，屋主可能覺得我真的沒有空間了吧，所以就成交了。」

對阿杰來說，因為有事先做過規劃、擬定預算，讓他得以堅守底線，感覺好像省了一大筆錢似的。每次聽到客戶這樣回饋時，身為顧問心中不免有一絲絲的得意，算是一點小小的成就感吧。

雖然很高興買下了人生的第一間房，但是在財務上還有接踵而來要考量的部分，我再一一詳細跟阿杰說明。

仲介費、房屋稅、地價稅...除了頭期款，買房還有哪些隱形成本？

買房不只是房價，延伸的費用還包括一次性的費用與持續性的費用。

一次性的費用像是仲介費、契稅等交易費用，銀行貸款也會有開辦費用等等；持續性的費用則包括房屋稅、地價稅、管理費等等，而貸款的銀行通常也會要求我們為房子投保住宅火險。

這些事項網路上都容易搜尋得到，在此就不多提了。

10年內換房注意！房地合一稅最容易被忽略

另外從財務的觀點來看，比較容易忽略的是房地合一稅，畢竟不是當下會發生的稅費。

舉例來說，如果在 10 年內有換房需求，就要注意是否會有房地合一稅的問題。如果滿足自住連續滿6 年以上的條件，就可以有 400 萬的免稅額度，對大多數的自住需求來說，應該相當夠用了。

另外，如果房子是由小換大的話，也還有重購退稅等優惠，這些也都是要留意的地方。

不過稅務的問題相對更複雜，建議還是找專業人士諮詢後，再做相關的決策。

什麼是房貸壽險？一定要買嗎？2情境評估

第二個要檢視的會是壽險保障需求。畢竟，如果我們心愛的家人都住在這個房子裡，一旦負擔房貸的經濟支柱突然發生意外，失去了收入來源，難道忍心看著家人被迫搬離嗎？

所以現在申辦房貸時，銀行也會詢問是否要購買房貸壽險。阿杰購屋後，由於另一半的收入比阿杰低，如果少了阿杰的收入，是難以負擔貸款的。從這點來看，阿杰確實「可能」有房貸壽險的需求。

不過先別急，我們來看看以下 2 個情境：

⑴ 若阿杰不幸身故時，那麼妻子就把房子賣了，回到娘家去住。賣掉的房子價款扣除掉貸款後，剩下的錢就給妻子繼承，減輕她的生活負擔。

這個情境下，房貸可由房子本身的價值支應，此時阿杰不見得需要增加壽險額度。

⑵ 若阿杰身故後，希望妻子可以安心住下去，那麼他就該考慮增加壽險額度。

所以，我們不斷強調，在購買任何商品之前，首先要思考的是需求。以阿杰的例子來說，先思考的問題應該是：一旦阿杰身故，妻子的應對方式會是什麼？來決定是否要將房貸餘額納入保險需求，並且評估需要多少額度，而不是閉著眼睛就直接投保。

畢竟，購買保險固然可以提高保障，但也有要付出保費的成本，務必精打細算，才不會浪費我們辛苦賺來的每一分錢。

如何選擇房貸壽險？與定期壽險有何不同？3種方式優缺點一次看

如果要提高壽險額度，目前主要有三種方式可供選擇：

⑴ 購買「額度平準型」房貸壽險

⑵ 購買「額度遞減型」房貸壽險

⑶ 購買「一年期保證續保」定期壽險

前兩者通常是申貸銀行與保險公司合推的專案，方便房貸戶選擇，若選擇一次繳清保費（就是常聽到的「躉繳」），通常銀行也願意增貸，讓房貸戶分期攤還保費。

不過，房貸的餘額會隨著逐漸攤還而下降，除非有其他的考量，不然購買「額度平準型」房貸壽險，並不符合經濟效益。

以阿杰的例子來說，假如他購買 500 萬的「額度平準型」房貸壽險，一旦阿杰在貸款期間身故，那麼妻子就會獲得 500 萬的理賠，但是事實上貸款中後期，阿杰的房貸餘額是遠低於 500 萬的，阿杰就必須為這高於需求的保障，付出較多的保費。

所以，較理想的方式，是購買「額度遞減型」房貸壽險，或是購買一年期保證續保的定期壽險，逐年檢視調降壽險額度。

前者購買方便，通常跟銀行申貸時，也可以增貸保費，逐年攤還；但缺點就是保費需一次繳清，額度調整缺乏彈性。

例如阿杰如果提前清償部分貸款，保險額度並不會跟著下降，等於也是多購買了高於需求的壽險。

而購買一年期保證續保的定期壽險，可隨時依我們的需求調整，較為彈性，搭配其他人生階段的需求綜合考量，例如孩子的出生等；但缺點就是必須定期做調整，才能發揮最經濟的效益。

舉例來說，阿杰購買一年期保證續保的定期壽險，一旦妻子辭世或離婚，壽險需求就消失，可直接解約；又或者阿杰夫婦有了孩子，即使房貸餘額已經下降，但壽險需求並未下降，反而可能還上升了，此時就不需要調降壽險額度，甚至還要提高。

三種房貸壽險比較

以上以 35 歲男性、保險期間 20 年、房貸金額 800 萬試算（保費參考某公營行庫專案），比較三種房貸壽險，供大家參考。

祝福有買房需求的人，都能像阿杰一樣，安心、開心擁有心目中理想的房子。

《重點摘要》

1. 買房事前規劃：事前評估好買房能力，避免無力負擔。

2. 買房所有成本：除了房價外，各類成本也都要一併考量，才不會顧此失彼。

3. 選擇房貸壽險：購屋後重新評估自身壽險需求，選擇正確的房貸壽險方案。

作者簡介

洪哲茗／財務顧問˙作家

目前是定方股份有限公司的財務顧問，擁有國際特許財務分析師CFA證照，曾經擔任過銀行交易室主管。從理工科系轉攻商科，重視數據分析，已協助上百人進行財務規劃與諮詢。

邱茂恒（查爾獅）／財務顧問˙講師˙作家

我是定方股份有限公司的財務顧問，也是國際認證理財規劃師CFP，專長為個人與家庭的收支、保險、投資、財務諮詢與規劃，並擔任相關講座講師，致力於財商觀念的推廣。

☆本圖文摘自幸福文化《頂尖財務顧問的48堂財商素養課：收支X保險X投資，人生4階段富足全攻略》