專題報導／打炒房新制上路 下半年房市黯淡

從7月開始，台灣房市進入全新的局面，被稱為史上最強打房措施的「平均地權條例」正式實施，同時，央行第五波打房特定地區第2戶限貸令也已上路。政策面火力全開，房市交易量提早在上半年反應，6都買賣移轉棟數上半年總計10萬7318棟，年減18.4%，顯示市場買氣低落，產業界目前看下半年房市前景可說是黯淡無光。

「平均地權條例」的立法早在1954年，初期原本是為了管理都市土地避免淪為炒作，之後擴大涵蓋範圍不限於都市土地。法案歷經十餘次修訂，立法精神不變，都是為了對付不當投機炒作暴利。這次的修法之所以更引起全民關注，是因為大環境經濟金融情勢與過往全然不同。國際政治情勢加上新冠疫情，資金大量加速回台投資，熱錢一併回流台灣市場，加上貨幣政策寬鬆，以及高通膨突顯不動產保值的特色，讓國內土地、房價一路攀升。房價由北到南「全線上漲」，主要7大都會區的房價總價中位數，突破千萬大關，民眾沒有1千萬的預算幾乎別想買房。

購屋痛苦指數逼迫政策面加大力道，央行一連四波打房，趕在「平均地權條例」正式上路前，再補一槍，推出第五波打房，自然人特定地區第2戶購屋貸款最高成數上限降為7成，且6月15日宣布，6月16日起立即實施。政策打炒房的手段已不僅收緊銀根的老招，更鎖定特定標的與對象設限，亦是歷來較少見的情況。

新上路的「平均地權條例」有3大要項會大幅影響國內房市，分別是：「私法人買售住宅許可制」、「限制預售屋、新建成屋換約轉售」，以及「檢舉獎金制度」。搭配央行的打炒房措施，房市會出現4大特色，且都在新法上路前，已在市場上發酵。

第一是房市交易量縮小。6都的6月份買賣移轉棟數總計2萬678棟，月減3.2%、年減2.9%，上半年度買賣移轉棟數10萬7318棟，年減18.4%。台北市上半年買賣移轉棟數1萬3004棟、年減19.2%，新北市2萬7215棟、年減19.5%，桃園市1萬7935棟、年減20.4%，台中市2萬1535棟、年減16.7%，台南市1萬346棟、年減17.2%，高雄市1萬7283棟、年減16.6%。上半年可說是「房價不動、買氣停滯」，住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨表示，政府今年沒有鬆綁房市管制的打算，且市場普遍預期還有升息空間，目前平均房貸利率也已突破2%，銀行核貸偏向保守，買方對於市場的不確定因素存有疑慮，但是賣方降價相當有限，因此不容易達到買方的甜蜜點，成交呈現較為停滯的狀態。

第二，預售屋與新成屋首當其衝。因法令約束買賣契約的讓與或轉售，對建商衝擊不小，等於這些年進場捧場大量團購預售屋的投機炒作恩客們退場，建案銷售期將拉長。央行的限貸令助威，購買第2戶的民眾會有自備款成數拉高的問題，對預售屋銷售也形成阻礙。考量現今的經濟情勢，徐佳馨認為，未來將可能出現蓋不完建案的落跑建商，中小型建商如果槓桿操作過大可能撐不住，市場也有機會朝向大場恆大局面。

限制轉賣也可能讓部分建商擁有預售屋與新成屋較大的價格主導權，愛山林建設董座祝文宇近日在股東會就直言新制是在幫他忙，原因是預售屋限制轉售，短期投資客獲利不易，那麼，他就沒有對手，「價格是不是就我說了算」。

消基會董事暨房屋委員會委員張欣民指出，預售屋與新成屋的投資型假性需求逐步退場後，剛性自住型需求就會成為主流，建商屆時為了滿足剛性需求，在產品規劃上應該會較為務實，以自住客好用好住的產品做為推案的主流。

第三，豪宅市場受挫。限制私法人購置住宅是這次修法的一大特色，張欣民表示，過往豪宅市場仰賴私法人撐盤，以公司名義購買可持有資產並且節稅，新制實施等於宣告豪宅市場失去主要買盤力量。他說，剩下實質的富豪置產需求，可是富豪們這些年來多數手上已購置多戶，「該買的豪宅都買了」，預料豪宅市場會持續向下調整。張欣民認為，往後豪宅不排除會淪為食之無味棄之可惜的雞肋，但建商口袋還是夠深，不會急售，豪宅建案將以緩慢的速度慢慢去化。

富豪少了豪宅去化資金，商用不動產市場成為他們的新歡，上半年商用不動產的市況熱絡可見端倪。張欣民說，市場上有錢人的資金都還在，如果需要資產配置或者找尋資金避風港，商用不動產相對適合，國內商辦近年來又因為許多舊飯店、辦公大樓都更拆除，進而影響供給量，市場實質需求搭配購置豪宅資金的轉移，已經讓國內商辦的空置率來到歷史低點。

第四，檢舉制打擊過往亂象。馨傳不動產智庫執行長何世昌表示，新制採實名制檢舉，任何人只要實名提出違規案件的人、事、時、地、物及具體資料檢取，都有可能賺到檢舉獎金，所提出的偽變造事證也會移送檢調，所以包括不動產業者、名嘴、學者、新聞記者、網紅等，都可能踩雷被檢舉。他說，被檢舉風險最高的是房仲、代銷與建商，而且很大的機率是同業間的檢舉。由於是實名制，何世昌也提醒檢舉人不宜在檢舉內容裡添油加醋，不然可能吃不完兜著走。徐佳馨坦言，新制才上路，目前第一線的房仲人員與店東還在摸索如何在銷售房屋時不會不小心觸法被檢舉。

整體而言，「平均地權條例」以及央行第五波打房實施後，過去狂炒房的投資客必然收歛，市場會回到炒作比較沒有那麼猖獗的市況。產業界看下半年的成交量，普遍認為會比上半年更為收縮。張欣民認為，上半年的成交量已經明顯打下來了，隨著市場觀望新制上路後的效應，「且戰且走」、「不急著進場」的心態將升高，所以下半年成交量會比上半年更為縮減，預估全年買賣移轉棟數約26到27萬戶之間，但是應不會跌破2016年房地合一制上路時的24.5萬戶紀錄。

戴德梁行董事總經理顏炳立認為房市下跌已確立，會呈現緩跌，對今年買賣移轉棟數的預估較為悲觀，認為上半年每個月大約2萬棟，推估全年大約25、26萬棟，交易量回到2016年的水準，市場完全只剩剛性需求。

產業界對下半年看法較先前更為保守還有一個關鍵原因，就是選戰進入白熱化。張欣民認為，上半年房市量縮是平均地權條例實施造成的，下半年除了政策打炒房相關規定，還多了選戰因素，且選戰因素的影響力可能更大，因為總統大選過程中會發展出什麼樣的議題，兩岸是否會擦槍走火，都屬未知數。

因此，想買房置產的民眾，在剛性需求之下，更須關注經濟情勢，且自備款盡量多準備一些才妥當，也要留意先前炒作投機氣盛房價漲多地區，在潮水退去後的修正。（張佳琪報導）