富裕國家住宅價格逆勢走高

【財訊快報／蘇彬貴】房地產市場的行情走勢，對於利率水準的變化，一向是最為敏感。然而，現階段全球富裕國家住宅的價格卻逆勢走高，情況極其罕見。為了對抗通貨膨脹(inflation)，自從2022年的3月間開始，美國聯邦準備理事會(Fed)一路祭出升息，並將聯邦基金利率由原來的僅為0.25%的水準，到了隔年7月底的時候，就已經調升至5.5%，幅度達5.25個百分點。



事與願違

在聯準會的帶領下，美國30年期的抵押貸款利率，也從2021年的谷底，一路揚升了4個百分點左右(其它富裕國家的情況也類似)。然而，原本分析師所預期的房市可能出現重挫的情況，至今非但沒有出現，而且還是逆勢持續創新高峰。

如果是根據傳統的觀點，短期間，抵押貸款利率出現了如此大幅度的調升，房市的行情，恐怕得回跌個達30%至50%的幅度行情。

事實上，行情也並非沒有往下修正，只是幅度出乎人意料之外地有限行情；經過通膨率的調整修正之後，當時全球房市自最高峰以來，僅下跌了6%左右而已；而且，之後又開始回復持續上揚的態勢。

由於美國30年期的抵押貸款利率，一般是採「固定利率」(fixed rates)的作法；在這樣的情況之下，舊的貸款者，並不會受到利率上升趨勢的影響。除此而外，富裕國家外來移民人口增加的速度，近幾年來創下了史上罕見的紀錄，諸如這類的因素，都增添了這些國家住屋的強烈需求。



還能漲多高？

以澳大利亞來講，當地每年新淨增加的移民人口，累計就高達了50萬名左右，並因此激勵了當地的住宅市場的行情。

由於美國聯準會降息在即–再加以其它有利的因素，部分的分析師就相信，美國房市的熱絡氣氛，可能還要持續下去。然而，全球富裕國家住宅的價格已經逆勢走高一段時間了，還能上漲多高？是值得進一步觀察的。