央行再升息！ 金融保險業買樓租金報酬率門檻恐跳上3％

央行今（15）日再度升息！累計今年以來已四度升息，直接牽動商用不動產的投資策略。第一太平戴維斯董事長黃瑞楠今（15）日表示，今年包括廠房、廠辦和土地在內的工業不動產市場交易金額達1,332億元，比去年略減9％，已連續三年都飆上千億大關；今天下午央行再度升息，預期金融保險業接下來買樓的租金報酬率門檻，恐將跳上3％，未來將可望看到逐步往中南部移動的趨勢。

黃瑞楠表示，今年工業不動產市場的成交金額，之所以會比去年略為萎縮，主要是廠辦、廠房兩大類型不動產，成交金額減少，分別年減3成以上；其中廠辦成交金額減少，原因是市場上沒有大型、可供購置的現貨可買，但需求還是存在，只是買不到適合的標的。

至於廠房之所以會成交量縮，黃瑞楠分析，主要是因為產業對於前景並不明確，所以擴廠需求，相對縮手，且多年來廠房市場已陸續換手過，若廠商對於前景不看好，則可能釋出廠房，例如前幾年太陽能廠紛紛釋出廠房，最近則換成新興產業來市場撿貨，如前陣子5G產業也進場。因此，總體看來，今年下半年以來，廠商購買廠房，已沒那麼積極。

黃瑞楠表示，今年工業不動產市場的最大買家，為科技業，總計投入478億元，比去年同期成長16％。

至於工業不動產的交易熱區，主要集中在桃園，包辦400億元。排名第二為台北市。第三名為新北市，包括五股、樹林、新莊等。

再觀察工業土地市場，每坪成交單價正持續上漲中。全台主要工業區平均地價漲幅，達11％。多數漲幅，則在10~15％中間，漲勢強勁。現在新北市已接近每坪100萬元，土城則60萬元，桃園、台中，突破40萬元，愈往南部，則還找得到1字頭工業土地。

黃瑞楠表示，今年市場在通膨、升息、地緣政治與新冠疫情等多項負面因素壟罩下，全球的股匯市與不動產市場波動劇烈。隨著美國通膨逐步受到控制，升息速度可望趨緩，中央銀行升息幅度隨之放緩，再加上近日國門全面解封，觀光旅遊業逐步回溫，都對台灣經濟帶來正面影響。

展望2023年，黃瑞楠預期，在利率緩升、經濟發展穩定的局面下，商用不動產價格與買氣將維持穩定，而政府研議中的平均地權條例修正案，若未來私法人購置住宅將採許可制，有機會將高資產族群的資金導入商用不動產市場，主要都會區市中心辦公室或雙北科技廠辦最有機會受惠。

科技業雖然今年擴廠相對保守，但隨著外商科技大廠宣布擴大在台投資，也顯示產業鏈在台持續深化的動力，帶動廠房以現代化物流的需求，挹注工業地價格緩步向上。

對於未來工業不動產市場的展望，黃瑞楠表示，將要觀察三大趨勢。首先，科技大廠持續投資：國內外科技大廠深化在台布局，台灣半導體產業鏈持續擴張，南北雙核心科技聚落成形。

二，永續供應鏈議題：產業持對於環境永續議題重視，帶動生產、物流空間升級動能，用水用電也成為挑戰

三，投資資金轉進：剛性需求、廠房廠辦升級以及高租金投報率吸引建商、傳產轉型、保險業與REITs資金轉進。

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