央行信用管制見效 三層利多 商用不動產來年可期

央行第8波管制暫不出鞘，高力國際業主代表服務部董事黃舒衛表示，台灣央行在過去幾年中實施了一系列信用管制措施穩定房地產市場，已開始顯現成效，預期量縮價修格局不變 ，住宅需求回歸基本盤，商用不動產交易量在明年將維持在高檔水平，甚至有機會突破新高。

對央行這次未祭出新打房措施，黃舒衛分析，首先，房價走勢顯示出穩定的趨勢，過去半年房價漲幅明顯放緩，預期心理回歸理性。其次，根據銀行72-2條款的不動產貸款水位，雖有交屋潮壓力但明顯下降，這表明央行道德勸說、政策管制發威，銀行對於不動產貸款的風險控制更加嚴格。最後，不動產融資集中度的數據顯示，市場上的不動產融資風險已經得到有效分散。因此央行如外界預期判斷，短期內暫緩推出新的管制措施，以觀察現有政策的長期效果。

黃舒衛認為，住宅由於每年超過10萬戶的交屋量，市場面臨著巨大的分戶貸款壓力，排擠成屋市場可獲取的貸款資源，進一步抑制了市場的交易活躍度。而針對周轉金、理財型房貸、租賃公司貸款也分別以專案金檢等手段阻絕，預計在2025年，住宅市場的交易量仍維持在低檔水平，較2024年再下修一成以上。買方觀望、第二屋以上的購屋貸款管制，融資管道回歸正途，將迫使賣家降低價格以促成交易，中古屋讓價、修正的狀況會擴大。高端的個別表現或是學區宅、小宅等特殊產品仍有發揮，但中間產品面臨挑戰。

黃舒衛說明，降息循環預期暫緩，商用租賃因為2026年龐大的完工量，會刺激房東把握最後一波漲租機會，再加上部分新大樓以高規條件上市、高科技投資利多發酵，以及通膨回頭，來勢洶洶，租金漲勢可能再創歷史新高。

黃舒衛分析，金八條鬆綁明年上路，租金投報率從2.97％降至2.42％，將對保險業產生積極影響。首先，可刺激保險業提供更靈活的租金策略招商也能讓保險業緩解2022年暴力升息之後的漲租壓力；其次，保險業增加進場及評估投資不動產，甚至布局精華區物件的機會；保險公司在不動產投資方面更具韌性，相對也能避免過度管制後，資金投資過度集中的後遺症。預計2025年商用不動產的交易量將維持在高檔水平，甚至有機會突破新高。

永慶房屋研展中心副理陳金萍指出，觀察下半年的房市交易市況，今年8月銀行房貸緊縮的新聞曝光後，市場買氣明顯降溫，根據永慶內部成交資料顯示，8月交易量較7月減少二成，且逐月縮減，而第7波選擇性信用管制實施後，10月交易量縮更為明顯，與6月高點相比已腰斬，房市交易急凍，顯示房貸緊縮與信用管制加乘的政策效果已發酵。

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