千萬買房「估價只值800萬」！為何銀行總估不到買價？房貸成數太低怎辦？達人曝1招貸更多

【文／李寧】買房是人生中一輩子的大事，在入手前，價格絕對是首要考量。然而，真的買下去後找來銀行估價，卻發現鑑價出來的價格跟預期或買價相差甚大，為什麼會發生如此情況？真的是自己買貴了嗎？此外，銀行放貸成數太低，貸款不到想要的數字又該怎麼辦？

有買房需求的人都瞭解，至少要準備2至3成的自備款，剩餘的金額則是向銀行申請房屋貸款，這時銀行鑑價就顯得相對重要。首先，銀行在提供房貸之前，會先進行房屋估價；所謂的估價，就是銀行端參考房屋附近的成交數據後，如實價登錄，給買方的一個「平均值」，並依照這個原則進行放貸。

然而，即使買方有認真做功課，查詢各種實價登錄，卻經常發現銀行估價跟自己的預期差很多，又或是每間銀行鑑價出來的結果都不盡相同，且大多鑑價常低於市價或買價，讓不少人疑惑，究竟為什麼銀行估價總是估不到？

一名人妻在Dcard論壇上表示，日前與先生看中一間社區型中古屋，因該社區長達兩年沒釋出案件，加上夫妻倆都很中意，為了不被他人搶先一步，兩人便決議加價購買，以1250萬的價格買下該房屋。後續因要辦理房貸的關係，找了幾家銀行進行估價，發現鑑價結果與買價都有一定落差，有銀行給的價格是1050萬元，而農會估出來的甚至只有800多萬元，讓原PO相當沮喪，甚至質疑自己「是否買貴了？」而她也不禁好奇各家銀行估價，怎會有如此大的差距。

對此，許多過來人安慰原PO，並提醒「估價僅供參考，跟市場行情也沒有絕對關係」，有人以自身買房為例，表示自己曾以總價1538萬元置產，當初銀行估價也介於1200至1560萬元之間，他強調，估價「完全是看每家銀行對物件的喜好程度跟內規，不同分行也可能有差異」；其他有經驗的人也透露，各家銀行估價方式不同，價格有落差很正常，像是有些銀行的估價人員擁有估價師執照，其專業程度以及對房市見解也不同。此外，包括房屋類型、地段、新舊，以及是否帶裝潢等種種因素，都會影響估價過程。

「估價跟不上實價」

房產達人：2原因導致

對於買房族而言，各家銀行給的價格不同，加上鑑價幾乎跟不上買價，甚至不同銀行的鑑價結果天差地遠，導致放貸成數往往較預期低上許多，令房貸一族相當困擾。對此，在估價師事務所做過8年不動產估價的「阿宅-雙碩士地產顧問」在粉絲頁上解釋，為什麼銀行估價總是估不到，背後其實有2大原因。

首先，銀行估價是參考過去的實價登錄，來估現在成交房價，也就是用過去價格估現在價格。然而，房地產跟股票一樣，不同的時間點會有不同的價格，專業術語稱做「價格日期不同」。當市場短時間上漲很多，幾個月前的實價登錄價格已經無法反映漲幅，就會有估不到市價的情形。

第二個原因在於銀行內規有特殊的風險減價規定。他指出，為了避免借款人無力還款，房屋法拍時造成銀行損失，「除了放款不可能全額貸，銀行內部的房貸估價規定也會以保守原則去估房子的價值。」除了增建、裝潢等都有可能不列入估價，比較嚴謹的銀行甚至連陽台過大，或是公設比過高，都會降低估值。

那麼，如果民眾自備款不足，又貸不到自己想要的成數該怎麼辦？建議大家每間銀行對於風險獲利的考量不同，為了衝刺消費金融業務，有些銀行的房貸鑑價規定「可能會比較有彈性」，因此勤勞一點多詢問、多比較，還是能找到估值比較高的銀行！