【法拍風暴】「屋內有遭燻燒痕跡」起疑！投標人誤拍林口凶宅 撤案關鍵全看這條新法

【文／Angela】法拍屋無法先看屋況，只能從法院拍賣公告與向鄰居探查，確認是否為讓多數人聞之色變的凶宅。近期新北市林口有投標人因未查明法拍物件的前世今生，導致誤拍下「台北小天地」凶宅戶，投標人依據法院公告上未載名實情，拒繳交尾款，並訴請撤銷拍定，目前已在審理中。法拍專家104法拍網總經理籃茂山表示：「自2014年立法院修法《強制執行法》增列第77條第1項第2款與第81條第2項第1款後，拍賣公告若未能依法載明註記屬重大瑕疵，投標人確實有機會爭取撤案減損。」

法院查封筆錄疑有誤

國人在不動產交易過程中，或多或少會對「凶宅」有所忌諱，偏偏法拍屋最容易成為踩雷凶宅的交易途徑。日前在新北市，有民眾因誤信法院查封筆錄，以720.1萬第一拍價格拍下林口仁愛路屋齡31年「台北小天地」，意外踩雷標下凶宅。

根據法院公告查封筆錄顯示，此標的物在今年3月7日遭查封時，債務人不在場，因大門深鎖、無人應門，加上大樓管理員聲稱該建物已許久無人居住，且依新北市政府警察局林口分局所函釋之房屋現況調查表，載明經詢問警衛人員，此物件已閒置3年，無人居住，無因火災受損或非自然死亡等特殊情事。本件建物拍定後，除停車位部分不點交外，其餘部分依現況點交。

考量此物件屬於相對有保障的「點交」物件，加上同社區實價登錄交易單價最高43.5萬元，近1年平均單價約36.25萬元，相較下，此一拍物件平均單價僅30.2萬元，確實略低於市場行情，讓投標人決定第一拍就出手標下。

然而事後意外從透明房訊公司的法拍資訊中發現，本案在2013年12月4日時曾有拍賣紀錄，當時查封筆錄記載「本件拍賣標的建物據債權人會同警員現場查訪為無人居住使用，惟現場遺有家具等物品及神桌、祖先牌位等物；另屋內牆壁有遭火煙燻燒之痕跡，拍定後依現況點交。」心生有異的投標人經訪查社區管理員與相關新聞報導後發現，此物件曾在2010年發生人倫悲劇，導致成為凶宅。投標人自認遭法院誤導拍下凶宅，堅持拒繳尾款，並訴請法院撤銷拍定，全案目前已在審理中。

拒繳尾款提撤銷拍定

籃茂山表示，為保障拍賣不動產的相關資訊獲得充分揭露，保證應買人權益，司法院在2013年就《辦理強制執行事件應行注意事項》第41點增定第5款，明定實施不動產查封時，足以影響交易之特殊情勢，包括海砂屋、輻射屋、地震受創、火災受損與建物內有非自然死亡等，應向在場知人調查，並於查封筆錄載明，必要時得命債權人查報或向相關機關查詢，並記載於拍賣公告，提醒應買人注意。

隔年6月4日，立法院也分別在《強制執行法》增列第77條第1項第2款與第81條第2項第1款規定，要求查封筆錄與公告都必須載明相關揭露資訊。籃茂山表示，之後陸續有民眾以前述原則，向法院爭取「拍賣公告未能依法載明註記屬於重大瑕疵」，要求撤修房屋拍定程序，使得拍定人的權益逐漸受到重視。他也提醒，拍定人必須在強制執行程序終結前提出聲請，「台北小天地」得標人在尚未繳交尾款時立刻提出聲請，即時阻止拍賣程序，為自己爭取撤案的最大可能性。

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