【房市觀點】房貸風暴來襲！買房簽約備註「房貸」vs.「貸款」結果差很大

Yahoo房市觀察員/ Sam（地產秘密客版主）

限貸令來襲，各地不斷傳出災情，除了房貸申請「塞車」遲遲等不到撥款外，也傳出有網友明明房貸利率本來都已經談好了，居然還被退件、專員告知利率要重談！為什麼房貸這件事突然變得這麼困難？

這波限貸災情主因來自「不動產放款天條」銀行法72-2規定，商業銀行在不動產類的放款金額不可以超過存款總餘額及金融債券發售額的3成。這個法條其實是為了民眾著想，如果銀行把大家的存款都拿去放款，當人民需要大量提款的時候就會發生擠兌的情況。加上最近房地產市場太火熱，政府不希望資金過度集中在不動產，所以這一招「釜底抽薪」，就是希望因太多游資湧入的不動產市場可以滅滅火。

不過如果已經買房、頭洗下去的人該怎麼辦？眼尖的朋友也許已經發現，銀行法72-2規定的對象是「商業銀行」，因此不在銀行法72-2規定中的放款機構像是：土地銀行、壽險公司、農漁會、信用合作社、郵局，就可以趕快去詢問看看。動作還是要快的原因是，雖然這些放款機構雖然不受銀行法72-2規定限制，但還是會受到其他條款的限制，比如說農漁會信用部就有「農會漁會信用部各項風險控制比率管理辦法」第9條：信用部辦理購置住宅放款及房屋修繕放款之餘額不得超過存款總餘額55%；而壽險公司則有保險法146-3條，放款總額不可以超過該保險業資金35%。

當然受到這波限貸令衝擊最大的還是中古屋的購屋客，畢竟中古屋從簽約到貸款交屋大約就是一個多月的時間，要是等了一個月才發現房貸申請被拒，或是成數不足，臨時得再湊出一大筆錢，是有可能發生違約問題的！

近期有在看中古屋的朋友，如果擔心房貸申請不順利，可以跟屋主商量看看，在合約上押上「房貸不足8成解約」來解套，記得前兩個字要是房貸，不能只是寫「貸款不足8成解約」，否則信貸也是貸款，到時候屋主也可能要求不足的部分去借信貸。

當然在市場好的時候，好房子競爭者多，屋主同意的意願自然不高，這時候可以試著加上其他條件來協商，比如說：用貸款不足的原因去談，如果是房子本身的問題就解約，如果是購屋人本身信用瑕疵的問題算違約；或者是等待房貸申請的同時屋主可以繼續帶看，要是貸款有問題下一個買家可以無縫接軌．．．等方式來試著提高屋主同意的意願。

買預售屋的人，房貸通常建設公司整批談比較不會有問題，但若是跟銀行關係不夠好的小型建商，談出來的條件可能也會讓你有點傻眼，最近就有粉絲回報：建商談的房貸，銀行給的利率居然來到2.8%，如果是這種情況可以再回頭問問自己往來比較密切的銀行，也許條件會更好。

也有買預售屋即將交屋的購屋客擔心，「今年排不到件的會到明年，而明年又有新的件會加入核貸，近幾年蓋那麼多預售，交屋潮這幾年核貸不必太樂觀」。所以建議有想要買房子的人，平常就要培養好貸款好體質，顧好自己的信用評分，尤其再貸款前半年至一年千萬不要隨便換工作，才不會本該是開心的買房，變成血淚的斷頭！

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