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【房市觀點】房價冒泡！限貸令讓全台陷搶房貸恐慌 ？4暗黑現實先認清 建商想的是「違約更好」
Yahoo房市觀察員 / 鄭ASH（資深房產媒體人）
限貸令風波延燒，全台搶申房貸如同過去蛋塔店缺貨搶購般榮景再現房市，各銀行緊縮銀根「限時又限量」挑客，讓很多購屋人感覺到錢越來越不好借，全台跟著陷入申貸恐慌，因此我想在寫這篇之前有４個觀念先跟大家分享：
（１）只要有掛房貸在分期付款，那麼「房子首先是銀行的，然後才是你的！」
（２）不要再用你自己的薪水，或受薪階級要不吃不喝多少年去靠夭房價所得比不合理了，越是高價的蛋黃地段，過去買的和未來承接的，都是資產階級，那些所謂台積宅、輝達宅區域，從土地交易到預售開價的訂價策略，也不是用當地人的收入去定價，而是用年收兩三百萬起跳的科技新貴購買力在定價的。
（３）明明已經有好幾間房子的高資產族還在買買買，那是因為他們想解決鈔票貶值錢變薄的焦慮，他們棄守資金槓桿被限貸令限制加上流通性低的豪宅，轉戰好貸款、流通性高的剛需投資，這些VIP用掃貨的方式增加手上剛需主流產品的籌碼，讓真正剛需自用買盤產生追高搶房的情緒，幫他把價格夯實。
（４）不是你覺得貴就叫泡沫，對銀行和資產族來說，房市跟汽水一樣，有冒泡的才好喝。
接著，我們開始看這一年來最夯的新青安。它最高可以讓人貸1千萬，但不可能人人都可以暴力過件、貸好貸滿抱出1千萬。新青安上路到現在，放了4千多億資金大水進到成屋市場與仲介市場，每月6千到8千多戶用新青安貸購屋，78%貸款購屋的總價都在1500萬以下，1300萬內更是大宗，雖然說最高可以貸8成，但實際每戶放貸金額平均在768萬左右，算算6成5到7成占大宗，成數取決於地段、屋齡、物件條件和貸款人的財務收入狀況。
但歷經過去一年燒滾滾的房市交易熱，銀行房貸餘額短短一年間暴增9,304億元，部分銀行放款水位逼近紅線，加上央行調升存款準備率，很多銀行放款開始保守，成數壓低、排隊放款、利率升高和年限縮短這些緊縮措施，相信很多購屋人從上個月開始，已經感覺到錢越來越不好借，排撥（排隊等撥款）趕不上簽約導致交易破局時有所聞，借錢的成本正在緩步增加中。
但也因為如此，很多人怕萬一核貸成數不夠，撥款拖延，造成交易破局，自己繳進履保帳戶的訂金和服務費因為違約被賣家沒收，賠了夫人又折兵；想想不如轉頭去買預售，用建商整批案子跟合作銀行談的貸款成數專案，比較不用被核貸成數不過嚇出心臟病。
畫面從有4千多億資金造成水漲船高的成屋市場，轉到預售市場，結果更嗨！只要預售案放個4成5成戶作略低於行情1、2萬的早鳥優惠，就能爆出排隊、抽籤、秒殺的瘋狂場面，後面在周周調價狠狠把預想的利潤賺回來。有些資本雄厚的上市建商更有必殺技：沒什麼是「優付+零工程款」解決不了的，如果有，那就弄出個「優優付」就好了。例如：買個總價3000萬的預售屋，若覺得首付10%有點硬，那就推出首付3%就好，從300萬變成只要90萬。對買方來說，他用3%少少的資金去參與市場，剩餘的工程款17%，三、四年後再說；而對於建商來說，要是三、四年後買方公司貸付不出來，也沒關係，違約金收一收，房子收回後，重新漲價賣，建商更開心！
總之，下半年照樣是賣方說了算，他想賣多少就是多少，買方只能乖乖買單，或是摸摸鼻子，看著別人搶到房子，似乎階級往上又走了好幾階，自己因為沒買到，又向下走了好幾階的情緒。但即便如此，老生常談的「量力而為」、「量力而為」、「量力而為」，因為很重要，我還是要講三次，因為房子對資本階級只是錢放哪裡的配置，但對受薪階級來說，一旦碰上人生起落，人人稱羨的資產，也隨時可能變成壓垮一個家庭的大石頭。
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