香港房地產 在十字路口徘徊?!

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作者:黃珮婷

香港通過國安法之後,700多萬港人中,有部分土生土長的香港人準備移民;新移民(由中國移入)以及留下的則認為香港未來會比較安定,因為不確定因素已經消失。

尤其生意人,因為過去一年多,每個星期的遊行與示威活動,造成商家無法營業,損失慘重!

以女性內衣「維多利亞的秘密」Victoria's Secret為例:該企業於2017年9月起,以月租700萬港幣租用鑼灣渣甸街5至19號京華中心地庫、地下,以及1至4樓共6層巨舖,租約10年。

在前有示威遊行,後有新冠肺炎的雙重打擊下,2020/6/25 Victoria's Secret宣佈正式撤離香港,代表品牌提早七年半離場。根據合約Victoria's Secret需賠足7年2個月租金才可解約,初估賠償金額高達6.3億港幣,還要加上後續的善後花費。

*租金回落 連帶影響房價?

戴德梁行指出,截至今年第2季,旺角區舖位空置率進一步上升至23.6%,較去年底勁升10.9個百分點,為空置最嚴重地區。至於各主要購物區街舖租金續跌,當中銅鑼灣跌逾36%最多。

香港樓市分為四大塊,分別是住宅、寫字樓(辦公室)、商業中心和商鋪,目前狀況不同:

住宅因供不應求,樓價稍微向下調整,便有人入市,所以價錢居穩;商業中心大業主紛紛減租,以求自救救人,已現減租潮;商鋪早就減退,租金下調,但仍大量放空。

因此一些大業主,希望租客的租金不要降太多,免租期可以延長些,藉以阻止房價繼續滑落。

商業中心則是重災區。中環連續5年為全球最高,當時年租賃成本達每平方呎340美元,超過第二位紐約市中心每平方呎逾百美元。但香港租賃市場近來需求銳減,創10多年來新紀錄。金鐘多座指標甲廈呎租,重回每方呎40港元(約5美元)前所未見,其中著名的力寶中心,有單位僅以每方呎44港元(約5.7美元)租出。

當空屋率持續上升、租金報酬不斷下跌,物業的價值也將隨之回落;當回跌到一定程度後,投資價值就會浮現;尤其是各國政府持續印錢,未來貨幣仍然看貶,資產還是比較能保值。

*香港地產投資哪種最優?

回顧香港房地產自2003年起,連續漲了17年。商鋪漲10幾倍、辦公室漲4.5倍、住宅至少也漲2倍。此次若有機會回落,對有心投資房地產者而言,正是入場時機。

尤其是辦公室優於住宅。原因是在香港投資房地產,辦公室與住宅法令不同。

辦公室出租包括:

地租(地價稅)、拆餉(房屋稅),以及管理費是由租客負責;住宅出租,上述費用是由屋主負責,所以辦公室租金報酬優於住宅。

通常投資房地產有7成投資人會獲利,做股票則有7成投資人會賠錢,投資房地產成功率比股票高,難怪只要房價向下波動,就會吸引死忠的投資客進場。

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