青埔預售交屋慘補上千萬頭款 他「借人頭辦青安」房產竟莫名突然被拍賣...

【文／葉一秋】限貸令及新青安的影響，民眾買第2房貸款成數不足，或想用更優惠的新青安貸款，出現「借人頭辦青安」的現象，不過這樣做小心房子拿不回來。有民眾找人頭借名登記，人頭卻不小心撞到超跑，賠償金高達600多萬元，房屋最後慘被查封拍賣。

民間常說的「借人頭」，也就是借名登記，指借名人出資購買房產，但將所有權登記在出名人（人頭）的名下，實質上的所有人是借名人，出名人是形式上的所有人。永慶房屋契約部經理陳俊宏表示，一般民眾想使用借名登記，大多是貸款關係，可能是信用上有瑕疵，或是兄弟姊妹有優惠性貸款資格，尤其新青安優惠房貸推出，確實很常看到以家人名義購屋貸款，取得較優惠的貸款條件。

借名登記 簽約別忘法院公證

當然，借名登記最擔心的就是房屋被出名人擅自處分，或是被出名人的債權人來處分不動產，陳俊宏表示，借名登記一定要簽署契約外，還要記得去公證，增加契約效力外，才不會被國稅局認定有贈與嫌疑。

法拍小哥陳俊廷表示，近期就遇到民眾原在中南部有房屋，給爸媽居住，因爸媽年紀大，無法貸款，所以房屋由他來登記貸款，他自己在桃園工作，因此購買青埔的預售屋，已經繳3年工程期款，近期好不容易期盼已久的房屋可以交屋了，卻恰好遇上央行限貸令，需補500~1000萬元的頭期款，一時之間無力籌出這麼多錢，陷入了困境，最後利用借名登記的方式解決貸款問題。

借名登記最擔心2個意外，債務的意外以及生命的意外，假如說被借名人突然意外去世，這間房屋就變成遺產，由被借名人的配偶、子女繼承。陳俊廷也提出親身經歷，曾投資房屋找人頭借名登記，沒料到被借名人開車撞到超跑，要賠償600多萬元，被超跑主人查封財產，房屋就被拍賣，所以要設定抵押權跟預告登記來保護自己。

抵押權設定 2常見問題虧大了

陳俊宏指出，抵押權設定在實務上容易會有2個問題，一是沒有申報債權所得，比如說房屋2000萬元，找人借名登記，在房屋上設定2000萬元的抵押權，若國稅局抓到，會認為為什麼沒有申報借貸所得。其二就是若被借名人發生債務，房屋就會被查封假扣押，造成損失。

現在不少做法是辦理「信託」，在房屋借名登記、貸款下來後，將房產信託回來給自己，可避免出名人因債務而被查封假扣押，不過若債權出現在「出名人取得不動產及信託之間」，大部分的法院見解是，這個債務發生是債主信賴被出名人有房產而借錢，此時的信託不能妨害債權。也有少數法官見解不同，認為房產信託以前存在的債務都可以請求，因此也要慎選出名人。

最後借名登記的房屋，要過回來給自己，又是一大考驗。借名登記在法律上對登記名義人（出名人）比較有利，所以借名人一定要保存好直接證據，如借名登記的合約，跟間接證據，也就是繳房貸、地價稅、房屋稅等單據，且持有權狀，來證明借名人才是真正實質所有權人。

陳俊宏表示，要透過法院申請借名登記返還不動產，用法院的判決去登記，不過實務上，法院對於借名登記認定越來越嚴格，就某些角度來看，會認為借名登記有騙人的意味，曾有遇到民眾資金流向不夠完整，出租收益金流也不完備，向法院主張借名登記被駁回。

最後只能用買賣方式將房產過回來，然而買賣也有房地合一稅跟金流的問題，倘若又與被借名人鬧翻，擔心錢給出名人，錢有不還回來的風險，也有選擇用贈與的方式過回房產，除要繳納贈與稅外，日後出售該房產，也會有房地合一稅的問題，種種後遺症並不小。