賣房小心違反「禁止私下成交」條款

【文/住展房屋網】一般委託售屋契約都會訂有「禁止私下成交」條款，避免售屋者規避給付仲介服務報酬。但委託房仲賣屋，性質上是屬於民法的「居間」行為，房仲本應媒介成功才能請求報酬，「禁止私下成交條款」卻讓房仲即使未媒介成功也有報酬，違反民法「居間」規定的原則；因此，法院對「禁止私下成交條款」約定都從嚴解釋。

目前仲介業所使用之委託契約有兩種，「專任委託」及「一般委託」。專任委託在委託期間內，禁止屋主自行出售，不得私下成交；而一般委託銷售並沒有這種規定，很多房仲業者於是在一般委託契約中增加「禁止私下成交」條款，在內政部頒佈之不動產委託銷售契約書範本也有類似規定。

但司法實務上對於「禁止私下成交」條款都採從嚴解釋，房仲公司如簽的是一般委託售屋契約，想憑此一條款領取報酬並不容易。

簽訂一般委售契約

誠昱不動產仲介企業社向法院起訴主張，陳姓客戶委託該公司銷售其所有的台南市房子，雙方簽訂一般委託銷售契約，裡面有一條約定「委託人如在委託期間屆滿後三個月內，逕與受託人曾經仲介帶看之客戶或其配偶成交者，視為受託人已完成居間仲介之義務，委託人仍應給付受託人服務報酬。」

房仲人員曾帶邱姓女客戶察看屋況三次，並提供房屋定價、坪數、格局、鄰近房價等資訊，邱女亦表示有購買意願，但在洽談期間，陳姓屋主突然告知房地已售出，房仲查覺有異，經調閱房地登記謄本始知，陳姓屋主是把房子私下賣給邱女，誠昱不動產仲介公司於是提告，要求陳及邱女給付服務報酬。

判決房仲公司敗訴

台南地院判決房仲公司敗訴，理由是陳姓屋主與房仲簽的「禁止私下成交」條款，依其文義解釋，係以委託銷售契約期間屆滿或終止「後」三個月內，被告陳姓屋主「逕」與原告曾經仲介帶看之客戶或特定親屬成交之情況，始符合上開條約。

法院認為，「禁止私下成交」條款乃是防止委託人規避應給付予仲介業服務報酬而私下交易，所為之處罰條款。但委託人如另行經由其他不動產仲介成交情況下，即不算違約，因為委託人仍須給付仲介報酬予其他房仲業者。

法院指出，陳姓屋主將房子賣給邱女，是在陳與房仲公司的委託「期間內」，且二人係經由另一家房仲公司的仲介而簽立買賣契約，並非陳姓屋主自行逕與邱女簽約，顯然不合「違反禁止私下成交」約定，誠昱不動產仲介請求給付服務報酬，即屬無據。

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