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買對才能全球收租！一文弄懂3大REITs類型
物價節節攀升，為了對抗通膨猛獸，投資人都在尋找最有力的抗通膨工具，而就歷史數據來看，如果想要抗通膨，投資人在資產配置時就絕不可以忽略了REITs的重要性。
所謂REITs，中文全名是不動產投資信託，投資REITs投資人就像擁有一部分的房地產權，讓沒有大筆資金買房的投資人，也能夠透過REITs賺得來自房地產的租金收益，並且享受房地產價格長期增值的趨勢。
REITs更是通膨時代的寵兒，因為REITs在通膨高漲時期表現更是相對突出，比起其他資產更能抵抗通膨壓力，根據高盛資料統計，在過去10年間，當美國通膨率高於3%以上時，美國REITs指數表現是正向的，優於標普500指數。
例如在通膨開始升溫的2021年，MSCI美國REITs指數就上漲43.06%，但同期間MSCI美國股市指數則只上漲了26.97%，REITs表現明顯要比較好。且最近MSCI美國REITs的殖利率是3.67%，也高於MSCI美國股市指數的1.68%。
不過，投資人要注意的是，REITs有3種類型，並不是所有的REITs都能跟著房地產升值、升息環境受惠，在投資前一定要弄清楚。
1、權益型 REITs
權益型REITs會將募集到的資金直接買進不動產，例如辦公室、飯店、電塔、數據中心等等，獲得所有權，賺取不動產租金收益，或是不動產買賣的價差，所以持有權益型REITs就等於投資人擁有不動產的一部分，不僅能夠全球收租，房價漲了投資人也會受惠。
權益型REITs是最符合投資人想像的「房東」，如果投資人想要的是「收租」，那就應該選擇權益型REITs，因為這類REITs才是真的擁有實質不動產，也是當前REITs市場中的主流，多數REITs都是權益型REITs。
2、抵押權型REITs
抵押權型REITs，這類REITs就不是把錢直接買進不動產，所以這類REITs並沒有實際擁有不動產權，也不參與經營管理不動產權，而是將募集到的資金借給不動產開發商，甚至是買進不動產抵押貸款證券或是不動產貸款。
你可以想像抵押權型REITs就是市場上的資金中介者，也就是說，抵押權型REITs的獲利來源並不是一般想像的租金收入，而是貸款出去的利息收入、利差以及手續費，受到市場利率的影響將更為顯著。
3、混和型REITs
這類REITs顧名思義就是綜合了權益型以及抵押全型REITs，會持有實質不動產，也會借錢給開發商或是買進不動產抵押貸款證券，交由經理人根據當時市場的狀況調整比重。
