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留意5大事項 購買預售屋更有保障
撰文：林帝佑
通膨，近期市場「燒燙燙」的議題，不僅影響金融市場，連台灣的房地產業界也受到衝擊。根據主計處公布的營造工程物價指數，7月的年增率達13.69%，創2008年10月、近13年以來的最高漲幅，且今年1月至7月累計平均年增率亦達到9.52%。
然而，有些建商並不會在開始銷售預售屋之前就發包，所以，銷售時，售價已經確定，但成本卻自去年底開始，不論鋼筋、水泥、土方運送等多項營建原物料及工資皆持續上漲，等於建商的獲利空間被大大壓縮，出現「賣愈多、賺愈少」的窘境。
「所以現在有些建商就延後開工，看看能不能等到原物料價格回跌；已經開工的（建案），只能想盡辦法降低成本。」群豐開發總經理陳元昱觀察。但萬一，通膨持續發酵，建商等不到原物料價格回跌，只能用天價發包，會不會為了省成本而偷工減料？
此時，對購買預售屋的消費者來說，「建案能不能如期完工」、「施工品質及配備等是否如預期」會是購屋後的觀察重點，可依時程留意以下事項，以確保自身權益：
1. 選擇有口碑的建商，並進一步了解實際狀況
在選擇物件時，一定要善用經驗法則去檢視建商，打聽建商的風評、了解該建商過去的實績等等。市場上有一些建商，過去的推案量不多、能得到的評價也不多，但「不是『一案建商』就不能買（他興建的房子）。」陳元昱表示。創意家行銷品牌公關陸宜也補充，雖然大型或有知名度的建商，對消費者購屋較有保障，但仍有少數通病不論大小建商都有可能發生。
所以，打聽建商的口碑之餘，消費者也應透過其他的方式替自己提升保障，譬如，除去接待中心賞屋，也可致電建商辦公室，確認聯繫管道暢通，同時能更了解該建商的狀況；此外，白紙黑字的買賣契約、施工中及完工後的建物也要用心仔細檢視。
2. 確認履約保證機制，請建商提供證明文件
建商銷售預售屋均需提供買方履約保證機制，目前履約保證機制分5種，包含：不動產開發信託、價金返還之保證、價金信託、同業連帶擔保、公會辦理連帶保證協定，其中以「價金返還之保證」對消費者最有保障，其他4種機制都有較大的風險存在。「價金返還之保證」機制是將買方所付價款交由第三方金融機構保管，且在交屋前，建商不得挪用該專戶中的資金，萬一建商倒閉，專戶中的資金仍存在，負責保管的金融機構會負責將資金返還予買方。
不過，實務上，買方無法選擇用哪種履約保證機制，耕薪建設行銷客服部經理許馨予觀察，市場上以「不動產開發信託」最為常見。買方雖無法選擇適用的機制，但也不應掉以輕心，除合約仔細審閱外，履約保證相關的信託或保證契約證明文件會附在買賣契約書中，也應一併檢查。若合約沒有附上，可請建商提供，萬一遇到狀況，起碼還有明確的單位可求償或協助。
3. 審閱買賣契約，掌握負責窗口聯絡方式
對於合約要留心的細節，以施工進度而言，陸宜提醒，買方應確認開工及取得使用執照期限、賣方如逾期限未開工或未取得使用執照的罰則等，依「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」規定。在掌握施工品質方面，合約上應盡量避免模糊字眼，例如常見的「同級品」，是因為預售屋興建期約2年至3年，難保原先承諾的品牌、型號是否還在，但買方可要求建商盡量將可能的替代品，包含型號、規格等載明，以減少不確定性。
簽約後，不僅合約，連廣告資訊等文件都最好留存，同時應保留建設公司中負責該案窗口的聯絡方式，若有疑慮，買方能更快找到熟悉該案狀況的相關人員，切勿只留代銷的聯絡資訊。
4.查看施工查驗表，繳付工程期款更安心
預售屋在興建的過程中，買方會依照工程進度、或約定繳款的時間繳付「工程期款」，陳元昱提醒，按期繳交款項的同時，為掌握建商興建進度是否如期，買方可請建商提供施工的「查驗表」。除繳付工程期款時查看查驗表，買方也可不定期去工地周邊審視，看看建案是否有在施工、完成度是否愈來愈高等，「千萬不要只是傻傻繳錢，結果建商根本沒在蓋（房子）。」陳元昱說。此外，許馨予補充，現在有些建商會將工地的攝影機錄像定期更新在官網上，消費者亦可透過上網觀看，確認工程進度。
5.確保興建品質，可尋求驗屋公司協助
最後的重要關卡，即建案完工時的「驗屋」，這個步驟是確保房屋興建品質不要與預期中差異過大的關鍵。消費者在網路上可找到許多免費的「驗屋清單」，可綜合多份資料，以提升檢查項目的完整度，接著帶齊檢查用的工具，包含買賣契約書、水電配置圖、建材表、平面圖、捲尺、便利貼、筆記本等，至現場逐項確認，就能抓出大部分的瑕疵。
若沒有把握，許馨予建議，買方也可尋求專業的驗屋公司協助，不要一味被建商牽著鼻子走，有問題絕對要提出來，要求建商限期完成修繕。等到完成修繕並經雙方複驗合格後，買方此時才需交付最終的交屋款5%予建商。
從選擇建案到監督施工、最後檢查成品，雖然每個步驟都需費心處理，但買房是人生大事，尤其預售屋「看不到、摸不著」，消費者更要謹慎。
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