房市／網友想要自地自建 土地貸款額度只有5成難度高

網友在Mobile01上PO文，指自己看中20坪建地，想要自地自建為4層樓、單層12坪的透天厝，盼其他網友給予意見。專家則分析，自地自建優點在於能自由規劃格局、將土地做最好利用，但前提是手頭現金要夠多，找營造商、監工也是一大問題。

信義房屋安南海佃店主任郭鎮彰指出，地坪20坪、要蓋每層樓12坪，的確是把空間「掐得剛剛好」，一般來說，建議若小家庭居住，應選擇地坪25至30坪土地，若是三代同堂，地坪最好介於35至45坪，若要蓋豪宅，地坪則需50坪以上較佳；至於土地形狀，面寬4.5至5米、豪宅6米以上最好運用。另外，購地時也要注意當地有無鄰近機場、軍區，以免有禁限建限制，建蔽率與容積率最好是60%、180%以上，才能蓋3樓半至4樓高度。

郭鎮彰表示，除了土地的選擇有眉角，另要注意的是，土地的貸款額度約5成，蓋房子、裝潢也需要現金，以安南區為例，土地每坪約18萬，地坪30坪約需540萬，加上建築成本每坪約10萬，若是蓋60坪需600萬，也就是買地加上蓋好房子的外殼需1150萬左右，所以若要自地自建，手上大約需要800到1000萬現金較保險；若是北區土地每坪25至28萬、東區土地每坪35萬，自備款又更高。最後，最好也要認識包商或自己有時間監工，以免有「被坑」風險。

郭鎮彰總結說，自地自建可按照屋主意願規劃設計，且每塊土地臨路、座向、風的來向、陽光的來向都不同，自地自建確實更能發揮土地特性；不過，因為需注意的眉角頗多，如果與成屋的價差只在100、200萬，仍建議直接買蓋好的房子。

信義房屋金華店店長張榮也表示，台南土地價格相對便宜，的確有民眾偏好自地自建，尤其地坪40至50坪，或80至100坪以上土地蓋成豪宅。但他認為「自地自建很難成為市場主流！」主要原因在於，自地自建者買土地、進建材的成本比建商略高，不過，建商售屋時也會從買方賺取利潤，因此兩者整體花費差不多，但是，除非對自建有一定的了解，或是有認識的廠商，否則存在「蓋到一半（包商）倒掉或跑掉」的風險，甚至近期台南缺工狀況頗為嚴重，營造商喜歡接大建商的案子，如果只蓋1、2棟，利潤比較低，自地自建可能也較難找到廠商。

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