工業宅是什麼？預算有限可以買嗎？苦主血淚分享6處境…為何專家也建議「盡量少碰」

【文／李寧】近年來房價居高不下，號稱「超便宜、CP值高」的工業宅能買嗎？所謂的「 工業宅」又是什麼、它是合法住宅嗎？日前一名苦主上網吐露心聲，一開頭就直呼「不要買工業宅！」為什麼？

這名網友在「靠北建商2.0」粉絲頁上分享親身經歷的血淚故事，「不要買工業宅、不要買工業宅、不要買工業宅，除非你能忍受以下問題，不然千萬不要買。」由於受限於預算問題，有部分民眾會為了達成買房的里程碑，寧可折衷購入工業住宅。

然而，原PO以過來人的身份，點出工業宅6項缺點，苦勸大家千萬不要因價格問題就一頭栽進去。

1.噪音大

原PO分享實際入住後的感受，他表示，晚上旁邊工廠機器及設備聲音噪音特別明顯，一旦工業宅又剛好在高壓電塔周圍，「那恭喜你，每天晚上除了工廠噪音外，還有電磁聲陪你入眠，而且電視及螢幕會因為高壓磁場，導致使用壽命會縮短。」

2.空氣品質差

他坦言，住在工業宅會發現晚上一堆工廠在偷排廢氣，「一開始我不知道，剛住進去時在陽台曬衣服，隔天收衣服才發現衣服上到處都是小黑點，而且有一股燒塑膠味道。」

經觀察發現，周圍工廠多是等凌晨11點後才會開始排放黑煙及廢氣。「除了剛住進去幾天有開窗通風外，過幾天發現晚上工廠會偷排廢氣後就再也沒開過窗戶了。」儘管一再檢舉卻依然無效，「工廠照樣每天晚上偷排廢氣。」

3.電費基價高

電費基價高，由於工業宅起跳標準比住宅高，適用工業費率，也就是同樣用電度數，工業宅電費會更貴。

4.貸款成數低

原PO指出，當時購買前，接洽的業務承諾配合的銀行貸款可貸到七成，殊不知簽約後才得知只能貸6成，「我還以為我是個人被刁難，詢問其他住戶才知道銀行規定只能貸款6成。」

5.公設比高

他表示，工業宅樑柱都會更粗更大，導致公設比高。對此，有網友回應「是誤會」，他解釋，樑柱變大會導致室內可使用的空間略微縮小，視覺上的壓迫感增加，但不會讓公設比變高。

「公設比變高的原因在於工業宅通常會有公共使用的廁所，而且不小；加上廠辦本身的走廊就會比較寬，所以公設比較高。」

6.轉手價低且難賣

原PO住了3年後想要賣掉，殊不知，找了4家仲介，等了3年多才成功賣出，「且價格只比當初買價多100萬左右，扣掉稅金代書費仲介費其他雜費，根本沒有賺到錢。」

面對原PO的處境，有人認同地表示「我家附近也有工廠，真心話空氣品質很差，常有怪味或惡臭，但幸好我是租屋，以後絕對不買工廠多的房子」、「距離大型工廠2公里的下風處也是被剝奪呼吸基本人權，真的離工廠越遠越好⋯⋯」，不過，另有人認為並非每處工業宅都相對便宜，「工業宅也是要看地區，有的工業宅還是很貴一屋難求。」

工業宅是什麼？

合法嗎？可以買嗎？

所謂的「 工業宅」，顧名思義就是位在「 工業區」的「 住宅」。根據《都市計畫法》，土地分區可劃分為住宅區、商業區和工業區等，基本上只要房屋座落於工業區的住宅，即可稱為工業宅或工業住宅。

不少預算有限的購屋族好奇，工業宅究竟可不可以買？又是不是合法的住宅呢？對此，「住商不動產就曾點出，民眾是可以購買工業宅，並且只有將其視為工作地點，而非居住地才沒有違法。現在少數建商為規避責任，會採毛胚交屋或沒有隔間、衛浴、粉刷的型態交屋。工業住宅若任意更改建物結構，如增設隔間、加設衛浴或更改管道等，得留意有觸法的風險。

《樂居》創辦人李奕農也坦言，工業住宅最大的風險，不在於一般市場條件，而是政府的法令。若實際上與使用執照圖面不符，包括室內隔間、廁所位置、夾層、公設空間等，都是屬於二次施工，只要被檢舉，或者政府想要處理，都會是比較大的麻煩。

李奕農也提醒，在房價上，還有一點要特別注意。非住宅區的新建案，通常為了規避政府的查緝，會用毛胚交屋。「但毛胚交屋，每坪單價就應該至少要有3萬左右的落差，要把這個因素考量進去，以免賺了房價虧了裝潢。」

針對工業宅可不可以買，李奕農建議「盡量少碰」，畢竟還是要選擇大部分人都可以接受的房子。但絕對不可以買嗎？倒也未必，重點是要清楚所有的利弊得失，並衡量自身條件再決定。

樂屋網發言人洪安怡指出，工業宅會因為使用條件上的限制，導致貸款成數與貸款條件比一般住宅更差，甚至是無法核貸，例如近年最夯的「新青安」，工業宅就是被排除在外的；且工業宅周遭可能更容易有貨車、卡車出入，小環境相對較差。

洪安怡說，由於工業宅不同於一般住家，許多建商會採用毛胚交屋，讓買方自行去裝潢設計隔間等，等同會墊高買方的裝修成本，此外，在目前執法越來越嚴格的情況下，將來被舉報，住戶可能遭罰，相關的自用優惠稅率，也可能必須改為非自用，導致稅金增加等，也會影響到將來轉手的狀況，建議買方出手購買這類房屋之前，還是要謹慎評估。