《國際產業》韓快要消失的全租房

【時報-台北電】「全租房」在韓國是最主流的租賃方式，韓國人將押金視為是「儲蓄」，因為全租房的押金不會「消失」。

In Korea, a large portion of the population are living in just that way, under the rental system called jeonse.

韓國總統尹錫悅5月上台後發布的第一道房產政策，就是針對前任文在寅政府《房屋租賃三法》（合同更新請求權／全、月租費上限制／全、月租申報制）提出《租賃市場穩定方案》。

房價飆漲 租客受波及

方案重點除擴大供給面，也提出對出租人獎勵、以及強化承租人支援制度，如房東在新簽訂或續簽合同時租金上調不超過5％者，在房屋轉讓或出售時，可免除實際居住須滿兩年的條件等。

尹錫悅政府會針對《房屋租賃三法》提出補強方案，是因為文在寅政府的房產政策，不但推升房價、租金的飆漲，也讓「只交押金不交房租」的「全租房」幾乎消失了，也讓韓國無屋者面臨的不只是購屋難，還有愈來愈嚴峻的租屋環境。尹錫悅政府想透過《租賃市場穩定方案》挽救失控的房價與租屋市場，特別是愈來愈少、漸漸在消失的「全租房」。

押金當儲蓄 全租房夯

在韓國的租屋市場中，「全租房」是很特別的存在。也是韓國多數租屋者最喜歡的租賃方式，至少在房價、房租還沒暴漲前。

「全租房」是租屋者給房東一筆押金，金額通常是房屋價值的30～80％，居住期間除了水、電等費用外，不需再支付任何房屋租金，租約到期時，房東會將押金全數退回給租屋者。

「全租房」與「月租房」的差別在月租房雖不須要付出一大筆押金，而是按月付租金，但退租時租金不會返還。所以，韓國人如果還算有能力都會選擇全租房，全租房貸款利息也往往比月租房便宜。對房東來講，押金等同是「無息貸款」，可說是互利互惠。

只是如果能拿得出30～80％房價作為押金，為何不直接買房？況且，不管是全租房的押金還是購屋，不都是要貸款？因為韓國人經常會為了工作，或是孩子就學、就業等更換居住地，全租房制度可以解決必須「移動」的問題，同時不須煩惱買房、賣房等複雜流程。

當經濟能力不足時，可能買不到夠大的房子，例如，新婚年輕夫婦買了小房，等到有小孩了，就會面臨要換屋的大工程。在全租房制度下，只要換到更大更新的全租房問題就解決了，還能保有現金。

更重要的是，韓國有健全的法律。在韓國買賣房屋或租屋，都是透過房產仲介公司，而韓國房產仲介公司非常多，有房子的地方就有房屋仲介公司。「全租房」也不是沒有風險，萬一房東投資失利、過度揮霍等，合約到期沒錢返還押金時，租屋者可以向地方法院申請「租賃登記令」，就可以住到房東把押金返還為止。

如果房東跑路、或是房子被拍賣，又該如何？韓國還有一種保險制度，在租「全租房」同時投保，一旦遇到房東無法返還押金，房子又被拍賣，也無法繼續住時，可從保險公司拿到全額押金。所以，儘管要先付一大筆錢，也不是沒有風險，「全租房」在韓國，還是最主流的租賃方式，韓國人將押金視為「儲蓄」，因為全租房的押金不會消失。

雖然押金不會消失，但是全租房卻因文在寅的房產政策要消失了，尹錫悅政府才不得不趕快補破網。(新聞來源 : 工商時報一譚淑珍)