傳真機構董事長王明成看下半年房市 宜進化應對！

傳真機構董事長、中華民國不動產代銷公會全聯會前理事長王明成觀察當前房市指出，新青安房貸政策助攻，現在市場上幾乎一半以上都是低總價產品在跑，尤其是年輕人買房；不過他也示警尚未準備好足夠還款能力的年輕人，部分低首付、低自備款的預售屋，等於是在創造年輕人的負債，建議買方財務槓桿不要開太大，否則容易引發交屋糾紛；對於下半年房市走勢，他認為「與其預測判斷，不如進化應對！」財務免疫力要強。

近期手中新案持續去化順暢的傳真機構董事長王明成，觀察這一波房市出乎業界原本預期的活潑，主要是因為購屋客戶多感受到通膨壓力，另外新青安房貸政策也助攻，所以現在市場上幾乎一半以上都是低總價產品在跑，尤其是年輕人買房；第二是地震頻仍，震出換屋需求，最近房市也變得好起來。

不過王明成示警指出，儘管房市順暢，但要注意的是，現在高房價之際，市面上有不少訴求低首付、低自備款的預售案，在引誘年輕人買房，這個要特別小心，儘管有新青安房貸政策，但將來交屋後、或過了寬限期，如果沒足夠的還款能力，以後將會出問題，如果太早買房、將來還是要還貸款的，「這等於是創造年輕人負債！這不合理！」幾趴就可簽約買房，但後面是負債，有些業者會告訴客戶，如果你先買，到時候交屋或寬限期過了付不起貸款，還可以轉賣脫手；但是，萬一賣不掉，就會變成麻煩事情，因為房價不可能一直漲嘛，如果賣不掉，便會衍生交屋糾紛。因此建議，買房的財務槓桿不要開太大。

王明成指出，另外現在通訊軟體的群組、社群特別便利，一旦已購客戶互相聯絡上，就形成一股力量，這種力量，沒有一家建商受得了，萬一有人刁難、或一抓小毛病，或交屋時萬一房價沒上漲，大家集結起來，也會造成交屋問題。

王明成指出，另外很多預售屋規畫的坪數太小，也隔出多房，屆時完工交屋，也容易有問題，釀成糾紛。所以建議，槓桿不要開太大。

王明成也直言，對於這一波房市，全台許多都會區房價都在上漲，「還蠻隱憂的！」台積電投資擴廠效應，帶動產業群聚、房價水漲船高，因為不少案子規畫的坪數小、加上低自備款、低總價，而且利率又低，所以有人說租不如買，投資客也就進來，其實，正常的房子，並不會漲這麼快，如果年輕人沒有存一定的錢就提早買房，將來交屋後，還款壓力大，你生活品質會出問題的。所以，對於這一波房市，「蠻隱憂的！」

至於房市進入下半年之際，看會得到現在一樣的榮景嗎？對此，王明成表示，「預測不準，就是最好的預測。」對於房市，不要去作預測判斷，因為預測判斷沒有用，一個地緣政治來、市場就變了，市場總是變化太大；像去年，誰會預測到2024年房價會這麼高？因為歷史不一定會重演，不能用過去的思維，所以，「與其預測判斷，不如進化應對！」

王明成指出，所謂「進化」的應對，例如一壺水快燒開了，但柴火快沒了，該怎麼辦？你是要買柴火？還是倒掉一些水再讓它滾？所以財務的免疫力要強，企業組織行動力和應變能力要強 ，不能太慢，產品策略，例如雖然作小坪數產品，但必須要更精緻，同樣20幾坪，如果你規畫設計的平面好、你就勝出。

王明成也觀察到，最近房市有一個現象，即疫情過後，有些客戶，是全家人喜歡住在一起， 父母跟小孩、親戚，買在同一個社區，買個兩、三戶，但不一定在同一個屋簷下，最近房市出現很多這種客群，這是好現象。

王明成指出，另外近期台股漲很多，有些房市家就是台股獲利了結，游資轉進房市，此外還有不少是台商在大陸賺的錢拿回來買房，落地生根，這些錢進駐房市得不少；此外，台商「境外資金匯回專法」鎖住5年不得投入房市的禁令可望在下半年8月解禁，也可望有部分卡位房市。

此外，前總統馬英九日前訪問中國大陸後，兩岸觀光露出鬆綁的契機，大陸文旅部今（28）日宣布，開放大陸福建民眾赴馬祖旅遊，並將在恢復平潭與台灣海上客運直航後，恢復福建民眾來台團客旅遊，在兩岸鬆綁觀光旅遊之際，是否會牽動房市？

對此，王明成指出，最近兩岸觀光旅遊準備破冰，也感覺到兩岸關係不會那麼緊張了，所以，在地緣政治壓力下，如果房地產不受地緣政治的影響，氛圍就安定了；至於向來對於兩岸關係最敏感的高價宅，之前外界會擔憂地緣政治，但若兩岸觀光良性開放，相信高價宅的信心，會逐步恢復，但速度不會這麼快，還要觀察平均地權條例修正案的私法人改許可制，「這個利刃插進去，高價宅不好賣。」所以我們業者也很痛苦。

王明成指出，以私法人改採許可制來說，去年7月實施後，私法人申請購置宿舍，審查都正常，但是今年起，卻全部不能過，我們實際上就碰到這個問題，行政機關他就給你擱置在那裡，不去審查。

因此，在520新內閣即將就任之際，王明成提出四項建議。首先，希望政府能可以開放私法人購置住宅的審查程序；第二，政府的功能，應多作社會住宅，並把交通建設作好，不要讓年輕人去冒險去買房；第三，政府不要再打房，讓房市回歸自由市場經濟；第四，都

更要趕快進行，尤其花蓮大地震之後，大都更時代來臨，但現在政府審查人力不足，而且釘子戶還是沒公權力強制代拆，這些老問題，期待有新人新政新氣象。

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