《傳產》容積率不足、賦稅太高、釘子戶等，老屋改建聲聲慢

【時報記者郭鴻慧台北報導】長久以來，不管是都更或老屋改建的進度都慢如龜速，主管機關推出許多因應對策卻都無濟於事，品嘉關係企業創辦人、台北市/新北市老屋改建協會根據28位土地開發專員就76個改建未成功之案例進行調查，發現台北市和新北市老屋屋主不改建的原因大異其趣，台北市最嚴重的前二大問題是容積率不足與賦稅太高，另外貪婪的釘子戶與錯誤的認知也是很嚴重的問題。

品嘉關係企業創辦人、台北市/新北市老屋改建協會理事長胡偉良針對此現象指出，只要現有建築物的容積率大於改建後政府規定的容積率，那麼改建就很難成功。胡偉良說，台北市於民國82年才開始實施容積率管制，而之前大部份的四五層樓公寓的容積率至少是240％起跳，甚至到350%不等，若再加上違建容積率就更高。但目前台北市對於第三種住宅區的法定容積率為225%，改建後即使再加上30%的容積獎勵，還是無法和原來的面積一樣大，因為還要支付興建費用及興建期間的房屋租金，使得改建後分回的室內坪數大約會縮小至原來的60%-70%，換句話說，縱使住戶想要自付興建費用，都不太有機會室內一坪換一坪，更遑論找實施者合建了。此外，改建後還多出房屋稅、土地增值稅及管理費，在在都讓台北市老屋屋主不願意改建。

台北市2014年調高新建築構造單價來課徵房屋稅，許多老屋因為殘值低，每年房屋稅不過幾千元，但改建或都更後因為構造單價與路段率調整因素，可能大增10倍甚至更多，再加上土地增值稅，及改建後變成大樓形式須繳納管理費（因為有了電梯），這都讓屋主提不起勁參與改建及都更。

改建後的房屋如此美好，為何許多屋主不積極爭取改建？胡偉良說：「追根究扺還是緣自住戶的貪婪及錯誤的認知。 」許多老屋屋主不想花錢，只想要享受好處，借用柯市長說過的一句話「要都更的是民眾的心態，不要幻想一坪換一坪，外加車位，興建期間一毛租金都不用出，世間哪有這麼好的事」。很多住戶都想利用改建機會跟建商敲竹槓，這往往造成破局。就是因為貪婪和錯誤認知使得這些老屋的屋主一再錯失良機，殊不知現在都更及危老改建的容積獎勵額度已經愈來愈少，加上房價開始走貶，市場上願意投入改建的建商已經不多，住戶若再磋跎，恐怕就得面臨黃金變糞土的結局。