【都更神操作】住宅區老公寓都更 建商竟沒賺頭？！ 地主「靠這招」自救 曝信託帳戶專款專用漏洞

【文／連珠君】台灣5層樓老公寓眾多，但若土地分區為住宅區，容積率低，建商都更危老重建很難獲得利潤，成功機率相當低。台北市北投區「尊選北都」危老重建案，原為屋齡50年老屋，地主跳脫一般都更合建模式，委託北都建設重建，採「委建」管理，通過危老都更重建計畫，將改建為地上11層大樓。

都更案變爛尾 最大原因「錢不夠」

「委建」最大的重點在於興建費用從何而來？北都建設董事長陳逸軒表示，公司不僅協助屋主尋找銀行商談土建融資，並全案納入信託專戶管理，更因自己是建商角色，在銀行融資尚未核撥下來前的前置作業，如設計、規劃、建照申請、鑽探測量、信託費用等，全數由建商墊付，直到融資下來後，再返還給建商，讓地主沒有壓力的往前走。

陳逸軒指出，以往許多爛尾樓案，也多有信託管理，甚至有續建機制，但在建商跑路後，都無法繼續興建下去，問題核心在於「錢不夠」，不足以繼續興建。透過信託管理，融資核撥款項直接進入信託專戶，工程款項金流不透過建設公司，直接核撥給廠商，達到真正專款專用，所有款項透明公開，再加上詳細的工程估價，依照完成進度的「價值」，再由建設公司指示撥款，不會產生挪用問題，「只要錢還在，房屋就蓋得起來。」

信託帳戶專款專用 漏洞多

讓人疑惑的是，為何放在信託帳戶內專款專用的錢會不夠用呢？陳逸軒表示，在信託機制中，建經公司有查核管理責任，但查核是件很繁瑣的工作，必須要有大量建築專業實務的人才能擔任，建經公司通常只看樓板蓋到哪一層樓，就給付款項，給付的比例甚至都是由建商設定，查核報告也都要求建商提供，導致給付款項遠遠超過興建價值。

此案還有項特色，在動工前，就已全數選屋完畢，還建議屋主，選屋完後盡快將室內設計定案，室內設計牽涉所有管線，在開工前就敲定所有客變方向，建商就能一次做到好。住保會顧問吳翃毅博士表示，這種作法一方面不會造成建材廢棄物汙染跟重工，省了這部分的費用，再者，不會有太劇烈的敲打，還能縮短裝修工期。

陳逸軒指出，該案不僅成功協助老舊公寓住戶危老都更，還協助尋找銀行商談融資額度，並全數進入信託專戶管理，也接受住宅消保會監督，提供20年防水保固、永久性隔音樓板認證等。

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