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【房產王牌】65歲以上難租屋 銀髮房貸也有年齡限制
台灣房價高漲，年輕人買不起房，想說一直租房子就好了，但是等到年紀漸長，一直到退休後，才驚覺房東臉色愈來愈差，其實是想逼你退租，想說換間房子繼續租，又發現台灣租屋市場對65歲以上普遍不友善，不想年年搬來搬去，這時候買房還來得及嗎？到底幾歲前要準備好退休宅，就讓專家來告訴你。
《Yahoo奇摩財經》特別採訪去年曾榮獲TCFA全國商店優良店長、信義房屋奇岩重劃店千萬經紀人許維哲，以他近12年資歷，分享退休族最常見關心的問題，不僅年紀大了租屋困難，銀行貸款也有年齡限制，退休髮族最晚要在什麼年齡前做好換屋跟買屋的準備？同時現在還是不是該買房的時機？就讓專家告訴你。
對於退休銀髮族想要退休買屋或換屋，許維哲推出五大建議。
一、建議退休換屋前先還清舊屋貸款
二、以屋換屋等待期建議售後回租先公證
三、65歲以上很難租屋 趁中壯年先買
四、銀髮買屋需留意銀行「可貸款」年齡最高普遍75歲
五、退休買屋 生活需求大不同因人而異
65歲以上租屋困難 有錢還要拜託別人租
許維哲說，他的客戶中，有些人偏好租屋，因為擔心房價貴，一直猶䂊要不要買房子，到快退休了才在急，有些則是六、七十歲了還在租房子，但是大部份的屋主已經不太願意租，怕長輩在裡面出狀況，儘管客戶明明有錢，卻還要拜託人家租屋給他。
因此許維哲建議，準退休族若有能力的話，不用挑市區中心，偏遠一點的地區也可以，像是淡水也不錯，雖然不是那麼方便，但至少趁養老前先買間房子，有自己的窩，總比要拜託人家租房子給你要好。
銀行房貸有最高年齡限制多為75歲 退休宅最好45~55歲先買
許維哲，一般的經驗，通常65~70歲以上就很不好租房子了，而銀髮族買房子，也要考慮銀行一般會貸款年齡限制多數只到75歲，少數開放到85歲，若還需要自己貸款的話，往前回推20、30年，尤其年紀太大銀行通常不會給30年貸款，也就是45~55歲之前就要買房子。
55歲之後基本上很難跟銀行談好的貸款條件了，不然年限變短，例如就算銀行開放到85歲貸款年限，70歲還可以買，但15年內一定要還清，每月房貸本利攤還的負擔就會很重。以千萬宅、利率1.7%來算，20年每月繳4萬9180萬元，若減到15年來還，每月就要繳高達6萬2979元，而通常退休後沒有工作的老人家，每月的退休金或是生活費是比較難支付這麼高的房貸費用。
換屋公設比變化要清楚 搬家很累 屋齡建議不要太老
現在不少退休族都會想換屋，尤其是四、五十歲的族群。通常從30歲結婚後打拚到40歲，有經濟實力、需要生兒育女，就會換大屋，等到50歲了可能小孩紛紛離家唸書、家中人口也不多了，考量打掃方便或生活需求不同了，多數都會想要大換小。
許維哲說，就算是大換小，他會提醒客戶，公寓跟電梯大樓的公設比差很多，會跟年輕時買的房子不一樣，過去住公寓空間很大，現在爬不動樓梯要換電梯大樓時，電梯公設比較高，要清楚坪數的換算、公設比率的差異，空間規劃上也要想清楚。
另外若還是想繼續住公寓，要考量台北市很多40年以上的老屋，屋子一般年限只有50年，若再住個十年、二十年恐怕得翻修重建或面臨都更，年紀大了搬家是件累人的事，因此在找房子時也要留意屋齡問題，找房方向要想清楚，或許新一點的房子或中古電梯比較適合。
退休環境大不同 附近醫療資源多相對保值
最後是退休環境問題，年輕人買屋重視上班交通位置、生活機能，而銀髮退休族需求較不同。許維哲說，他們買屋更重視居住環境、整體品質、離市場遠不遠、靠近大型醫院等，臨時需送醫住對偏遠麻煩，像是台北市榮總附近房子，常常吸引五十歲以上長者購買，而且通常醫療資源好的房子，後續通常相對較保值、不容易跌價，到這年紀除挑自己享受空間舒服外，以後要出手賣掉較方便也要考慮。
老人家相對怕吵 風水問題也很介意
另外，跟年輕人比較不同的是，老人家通常會怕吵，年輕人喜歡住捷運邊，老人家也愛交通方便，但就比較怕躁音吵。現在有些新式社區建築，有做輕質磚的建築工法，隔音效果不錯，但大部份老人家還沒有這方面的觀念，會特別知道要找的比較少。此外老人家很重視風水。雖然像台北市房子著得如此密集，要遇到沒有壁刀煞、路衝的房子很難，但許維哲說，老人家通常對風水這些，尤其是不想近陰廟等，還是比較在意一些，也會儘量避開。
下周一（8/1）許維哲將分析現在是不是適合的買房時機？以及談第一跟第二建議，退休族想要以屋換屋，或跟銀行辦貸款時要留意的重點，換屋前還是先還清舊屋貸款，以及售後回租最好先公證等等。
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基金專家
1. 邱良弼／富蘭克林華美投信法人業務部副總經理、曾獲金彝獎傑出投信投顧人才獎
2. 林宗慧／群益全民退休組合傘型基金經理人、擅長總經、產業分析以及資產配置
信託專家
1. 侯君儀／兆豐銀行信託處處長、資歷逾30年，專精投資、授信、信託
2.曾文民／華南銀行信託部經理、集合管理帳戶投資團隊負責人、20年金融經驗
3.張玫蓉／合作金庫信託部協理、資歷逾30年，專精授信、信託等金融業務
產險專家
1.黃秉森／法國巴黎產險業務部經理、22年保險資歷，曾任金控銀行保險顧問
壽險專家
1.林麗雲／新光人壽霧峰通訊處、百萬圓桌六倍頂尖TOT會員
2. 陳建邦／台灣人壽17年資歷講師級終身MDRT、台灣最佳財務策劃師、8次國際銅龍獎
房產專家
林澍凡／永慶房屋年度指標店、內湖星雲店店長
許維哲／信義房屋奇岩重劃店經理、11.7年資歷千萬經紀人
李佩芳／住商機構高雄文山帝堡千萬經紀人
註：以上理財建議不代表Yahoo！立場，二方無不當之財務利益關係，以往之績效不保證未來獲利，投資人應獨立判斷，審慎評估並自負投資風險。
（審核：呂俊儀）
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Yahoo財經特派記者 葉憶如：22年財經主流媒體資歷，從2000年Web1.0泡沫化到Meta元宇宙Web3.0，見證台灣大小企業集團興衰史，歷經國際5次金融危機。認為金融即生活，無所不在，再難的理財知識要淺白的說。無論老小都該理財，你不理財，財不理你。
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