【房價狙擊手】台積電2奈米廠啃蘋果大單「竹北2.0」寶山房價10年漲逾1倍 海歸科技人偏好這款房

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【文/Angela】竹科寶山用地二期擴建工程正如火如荼,領頭羊「護國神山」台積電(2330)2奈米先進製程廠傳捷報,啃下蘋果2025年大單,不僅鞏固台灣在全球半導體產業的領先地位,人才磁吸效應同步帶旺寶山房市,房價10年漲逾1倍,屋齡10年大樓單價更衝破5字頭。未來5年內新推案將有6000戶陸續交屋,爆發性成長量能使得寶山可望成為第二個竹北,且不少高階研發人才屬海歸派,對美式別墅產品情有獨鍾,總價約在3000萬元起跳,房市含金量吸引大型建商推造鎮開發案。

▲介壽重劃區具有步行可抵竹科的優勢,可免除塞車之苦,有建商推出造鎮案,房價站上8字頭。魏仕洪提供
▲介壽重劃區具有步行可抵竹科的優勢,可免除塞車之苦,有建商推出造鎮案,房價站上8字頭。魏仕洪提供
  1. 台積電在寶山二期的2奈米晶圓廠啃下蘋果大單,住宅剛需卡位戰也悄悄起跑,上市建商愛山林建設推出千億造鎮案「宏道新竹帝寶」,成交均價站上4字頭。

  2. 寶山鄉屋齡落差大,屋齡10年內大樓單價突破50萬元,房價10年漲逾1倍,未來漲幅會更加速。

  3. 台積電吸引不少海歸派研發人才,這類買盤特別青睞美式別墅型產品,屋齡15年左右總價約3000萬元上下。

8千研發大軍空降寶山 造鎮開發案滿足剛性需求

愛山林開發總經理張境在表示,台積電將先進製程全球研發中心設於寶山,帶動上下游半導體產業鏈群聚效應,讓寶山成為「台版貝爾實驗室」新聚落,因屬研發型半導體高階人才,光是台積電全球研發中心就有8千名研發人員進駐,2奈米廠未來另創7萬個就業機會,帶動強勁住宅剛性需求,使得寶山成為開發商眼中的下一個竹北。

根據寶山鄉公所統計,未來5年內寶山新推案將有6000戶交屋,量能相當於竹北市前5年的5成總額,土地價格翻二三倍,永慶不動產新竹介壽忻居加盟店店東魏仕洪表示,寶山一期去年8月開始配售地,地主向政府買地單價約14~16萬元,年底建地成交價漲為38萬元,今年初已來到約45~47萬元,地價漲幅驚人。

張境在觀察,目前新竹市況非常好,房市仍處於供不應求狀態,但建照核發速度相對較慢,也會影響建商推案速度。以備受矚目的宏道「新竹帝寶」為例,基地面積達18萬坪,相當於1/2個信義計畫區,門牌橫跨新竹縣市,分別為新竹市東區、香山區與新竹縣寶山鄉,整個造鎮案高達千億元開發規模,張境在表示:「我們會分四五張建照向政府單位提出申請,依核發速度規劃工程進度與施工動線,先推案的價格一定會比較便宜,越後期開發完善、生活機能更成熟,價格一定會更高。」

「新竹帝寶」屬低密度開發,平均容積率120%,規劃以新加坡市大樓,樓層約7樓,1樓會開放作為社區活動中心,大樓比例約佔85%、另外15%為美式別墅,大樓單價目前坐四望五,規劃2~4房,總價帶約1500~3000萬元;別墅部份總價約在4000萬~1億元區間。

▲新竹科學園區吸引不少海歸派研發人才,偏好美式別墅住宅空間。魏仕洪提供
▲新竹科學園區吸引不少海歸派研發人才,偏好美式別墅住宅空間。魏仕洪提供

中古屋衝上5字頭 海歸派新貴偏好美式別墅

魏仕洪表示,隨著台積電2奈米廠持續徵才,帶動寶山鄉中古屋一路漲,「富宇居易/原森活」屋齡約7年,2+1房今年初單價約在45.78萬元,成交總價1480萬元,4月同社區成交單價已站上5字頭,「年初屬於小坪數,4月的坪數更大,成交單價也漲上來了。」

「寶山鄉早期建商推案不多,中古屋屋齡有斷層,早期新竹縣在銀行估價上,提供的貸款成數較受限,可能只有7成或75成,不向東區、竹北,只要信用條件好,基本要貸到8成不是太大問題。」魏仕洪表示,隨著銀行取消此內規,加上新青安助長買氣,且隨著更外圍的二重埔、竹東都漲上來,寶山的後市潛力值得期待。

由於寶山地形屬於小丘陵地,早期有不少美式透天別墅,像是聯電高階主管自營的「聯華山莊」別墅,不乏名人鄰居,即使屋齡近30年,仍有近4000萬元起跳身價;屋齡較新約十多年的「新竹山莊」總價也多在3000萬元,魏仕洪表示,這類型物件很吃特定族群買家,除了高階主管外,不少是海歸派研發人員。

【在地人說】介壽重劃區免塞車之苦 物件稀缺搶手

塞車一直是竹科人的惡夢,同樣坐擁竹科門戶,介壽重劃區有步行可抵竹科優勢,不少高科技主管甚至把走路上下班當成運動,帶動重劃區自住與置產型買盤。區內有太睿建設開發機構主導的造鎮案,由富宇、寶睿、昌禾等建商推出5棟新大樓,魏仕洪表示,現在不論室內空間大小單價都要80萬元起跳,2房總價2000萬元、3房3300~3400萬元,需求強勁,雖然房價短短1年就從7字頭漲上8字頭,但卡在房地合一稅幾乎沒有屋主想賣,除非有重購退稅誘因才有可能促成成交。