鬼城變黃金城 北台灣重劃區全線翻紅

【記者柯安聰台北報導】住展雜誌統計，2021年截至12月25日為止，北台灣新成屋、預售屋推案量前10大行政區，出線的行政區清一色是擁有重劃區、並仰賴重劃區推案衝大推案量，包括過去被諷為「鬼城」的青埔、淡海、林口、新莊副都心等重劃區。

住展雜誌研發長何世昌表示，在多頭發威之下，重劃區因建地供給充足、整齊的街廓與良好的環境質感，以及較好的發展遠景，持續吸引輕移民前進購屋；在買氣湧現之下，建商把握機會積極推案，因此推案量全面爆發、且價量齊揚，重劃區「滿血復活」，從鬼城變成黃金城。

統計資料顯示，2021年推案量第1名至第10名依序為新店、中壢、桃園、板橋、林口、竹北、三重、新莊、淡水、大園等地；而這些區域案放量，重劃區堪稱功不可沒。

推案量最大的新店，2021年推案量衝破700億元，大部份案量集中在央北重劃區；新店2021年光是百億級建案就有3個，分別是「大坪林ONE」、「聯上澐朗」、「江陵天碩-中央特區」，後二者都是央北內的建案。央北重劃開發初期，新建案成交均價只不過50萬元/坪出頭，經過短短4年，現在已漲至60萬元/坪-70萬元/坪，漲幅約3成。

第2名的中壢2021年由青埔特區擔任房市火車頭，百億級建案如「潤隆國家大院」，其他大型指標案如「宏普画時代」、「威均青塘園」、「中悅ITC國際商貿」全都在青埔特區。

何世昌指出，青埔開發初期只有12萬元/坪左右，之後一路上漲，雖然2016年間房價又一度下殺至1字頭，但接下來反彈上漲就回不去了；2020年新建案成交價已漲到25萬元/坪-35萬元/坪，2021下半年續漲至35萬元/坪-45萬元/坪。除了價格變化外，青埔主力客源也出現重大轉變；過去為數眾多的大台北輕移民比例已急降至約3成，桃園客比例驟升至約7成，客源結構出現戲劇性大翻轉。

推案量660億元居第3的桃園區，雖然區內有數個重劃區，但多數案量集中於中路、小檜溪重劃區，經國、龍安、中正藝文等重劃區供給相對較少。最不可思議的是，過去房價領頭羊中正藝文特區推案熄火，反而是小檜溪接手當大哥、扮演點火助漲的角色；小檜溪在2020年上半頭成交價只有2字頭，2021年下半年竟跳漲至35萬元/坪-40萬元。

事實上，推案量前10大區域內的重劃區，2021年全都呈現推案量、成交價雙漲的榮景，以往被批評點燈率偏低的「鬼城」，如林口新市鎮、新莊副都心與頭前、淡海新市鎮等地，如今都因捷運兌現、生活機能逐漸完善，以及大型商場進駐等利多因素，人口成長強勁，從鬼城翻身成為黃金城，建商也全面恢復推案信心。

何世昌分析，新重劃區在大型交屋潮後，由於屋主通常不會立刻搬入新家，因此交屋潮後的點燈率低是一個正常現象；而大型交屋潮往往會在重劃區發展初期時出現，「人口入住率低、什麼都沒有」是重劃區發展必經過程，而此時房價最便宜，但等到「什麼都有了之後，房價就貴了」。但家中若學齡兒童的購屋家庭，應注意未來就學問題，因為有些重劃區還沒來得及蓋學校，有的重劃區內學校是年年額滿，如淡海、竹北等地，擠不進的學齡兒童必須跨學區就讀，家長買房前要先作規劃。（自立電子報2021/12/30）