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首購族必看！買房不用「萬萬稅」 做對4動作省一筆
買賣房屋過程，除了要付房屋價金之外，「稅金」也是讓購屋族膽戰心驚的費用。房市達人「賣厝阿明」整理出4+1大重點，針對節稅好方法一一說明，讓大家在房屋交易時，掌握原則，盡可能省下稅金，也不怕原屋主假藉繳稅名義行漲價之實。
【買賣房屋節稅看懂公式才好算】
在正式進入到首購節稅的扣除項目前，先來了解房地合一稅的公式怎麼算，會有這麼多稅的項目可以扣除，才知道原來也可以這樣節稅！
●第一步：先算有買賣房地所得多少
房地交易課稅所得額→成交價額-取得成本-相關費用-土地漲價總數額=課稅所得(稅基)
*若符合自住房地相關條件者，課稅所得可扣除400萬元免稅額。
●第二步：再算要繳多少所得稅？
房地合一稅｜課稅所得(稅基)ｘ稅率=所得稅
*稅率依照持有的期間由20%-45%區間計算。
▼房屋交易時，房地合一稅能扣除的項目並不少。（示意圖／pixabay）
【購入房地的必要費用（取得成本）】
買房過戶到最後真正可以住進去之前，整個交易過程會支出的費用像是：契稅、印花稅、代書費、規費、公證費、仲介費等統稱為「必要費用」，另外還有「完成移轉登記前的借款利息（取得產權後的不算在內）」及「裝修費（要2年內不會消耗的才可以算在裝修費，傢俱家電不算在內喔！）」
【賣出房地的移轉費用（相關費用）】
諸如買賣交易所付的仲介費（有發票）、廣告費、搬運清潔費、售屋延遲交屋產生的違約金等等，都可以在賣屋繳稅時列舉扣除。
如果像是沒辦法提供費用證明文件，或是相關的支出金額小於成交價的3%，就會按照成交價額3%計算，而且以30萬元為上限。
也要提醒大家，買賣過程中所有花費的「單據都要保存好」，後面買賣房屋時繳稅才比較方便。
▼交易過程中，費用單據要好好保存。（示意圖／pixabay）
【土地漲價總數額】
公式最後一個扣除項「土地漲價總數額」，是為了防止有心人士利用土地增值稅與所得稅之稅率差異來避稅，在房地合一2.0修法後增設土地漲價總數額的減除上限。
計算公式→土地漲價總數額＝交易當年度公告現值－前次移轉現值
舉例來說，阿錦有一筆土地交易，適用房地合一稅2.0，前次移轉現值為40 萬、交易當年度的公告土地現值為 50 萬，所以根據計算方式，可以減除的地漲價總數額上限為：50萬 – 40萬 = 10萬
【同場加映：換屋族重購自住抵稅心法】
只要兩年內有先買後賣或先賣後買需求，就可想有「重購自用住宅扣抵稅額」優惠。
符合下列四條件：
1. 不論買進或賣出的兩間房屋，皆須符合「自用住宅」的條件。
2. 購屋的價格必須高於出售的價格。
3. 兩間房屋產權登記的時間必須在二年以內。
4. 兩間房屋登記名義人為本人或配偶，均可適用，不限於同一人。
最後，提醒首購首賣族，如果是首賣族，請記得要問代書節稅扣項，千萬不要將稅金轉嫁到下一位買主身上，而首購族則是要保存好各種買房費用支出，在後續賣房的時候可以當作抵稅使用。
●補充資料
土地稅法 §30-1 ｜https://reurl.cc/9VpQqV
公告現值及地價查詢｜https://reurl.cc/klEQ2n
（封面示意圖／pixabay）
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