胡國威專欄|洗衣街商業地價一年勁插近80%

胡國威專欄|洗衣街商業地價一年勁插近80%

旺角洗衣街商業用地,位置優越,在旺角東站附近,今年初截標,只得三個財團入標,最終被新地以47億元投得,每呎地價3,103元。

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同一幅用地,去年二月,市場原本預計最高可賣228億元,每呎地價15,000元。一年過去,因市況有變,測量師把地皮估值調低,估值縮水超過一半至只值109.7億元。

意想不到,發展商更狠。地皮截標時只收到三份標書,最高價一份為47億元,其餘出手更低。但更更意想不到的,是政府竟然接納。一份遠低於估值的地皮誕生,較估值高峰時跌價近80%。

開標後,身邊朋友議論紛紛,大惑不解何以一幅貴價市區商業地落得如此下場,亦覺得無可能平過新界偏遠地區工業地,不明政府何以賤價批地。

在社交媒體,發展局曾發帖解釋反駁。第一點都是熟口熟面的說法:「政府賣地項目的估價是由地政總署的專業測量師負責,參考市場的土地和物業成交及最新市況作出底價的估值,在收到起碼達到底價入標價才出售。」

假定政府說得通,政府內部專業測量師跟坊間測量師有嚴重的意見分歧,認為再低價一點也能出售。畢竟估值這回事,記得有測量師說過,是一門「藝術」,而所謂「藝術」,說白一點,我會理解為看似客觀,但其實滲透不少主觀情緒或考量。

至於第二點,發展局也表示,該地皮同時要供應大量社福設施、交通交匯處。原文說:「如果硬要等到市況好轉才出售,有違政府增加土地供應照顧社會所需的宗旨。」

但如果這是低價批地的理由,看似很牽強。從另一個角度看看,若政府自行動用公帑興建相關設施,其成本及代價也遠低於大平賣商業地的損失吧?

整件事說穿了,就是政府很著急,一定要批出土地;但同時發展商亦吸得飽飽滯滯。

政府急,因為庫房收入很側重地價。需知道,近年高地價收入得以維持,主因有大價商業用地支撐。如2021年,當住宅地皮賣地氣氛漸趨薄弱時,當年賣地收入卻可錄得1,411億元,創出賣地史上的第三新高,只因售出中環海濱商業地,單計這一幅地已值508億元,佔一年賣地收入36%。

因為大家都明白,市場氣氛已轉變,既已沒有內房企業湧港搶高地價、本地發展商亦已吸納不少住宅土儲,故他們無意如2017、2018年般搶購住宅用地。當然話分兩頭,發展商本身心水也清得很,只要地皮屬優質貨,也會借市場淡風而透過標書向政府施壓。既然住宅地已吸得夠,政府要維持土地收入,不得不向商業用地埋手,但經歷今年幾次流標,若再有地皮流標,庫房收入恐更難維持。

從發展商而言,商業地回本期長,除非屬非買不可的區分,否則以現時商廈的市道來看,發展商也要控制風險。畢竟以現在的甲級商廈落成量及空置量,落成後放售或出租的壓力並不容輕視。

差餉物業估值署數字已說明一切。現時甲級商廈空置樓面高達1,100萬平方呎,空置率高企於12.5%,創過去17年新高。以每年大約吸納200萬呎甲級商廈樓面計,也需超過五年半時間才能消化。而且,這裡還未計及潛在新落成樓面,單計去年全年就再有322萬呎商業樓面落成。

政府帖文末段說:「我們會繼續經專業判斷訂定一塊土地的底價,確保以合理的價錢推售用地。」如果真的要做到這一點,在目前甲級商廈已經供過於求時,或許是時候改回以往的勾地模式,由發展商向政府申請勾地拍賣,這才是確保商廈價格得以「合理」價錢推售的方法。

胡國威.網上平台《胡.說樓市》共同創辦人
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