第七波限貸 李同榮：房市本在降溫 央行多此一舉

工商時報 郭及天

中央銀行19日祭出第七波限貸打房四重拳，房市趨勢專家李同榮直指，錯誤的政策重複做，政府一直圍繞在圍堵的打房思維，房產政策永遠是解不開的習題，他同時預測央行七限貸將產生「四利四弊」的結果，並且對已降溫的房市踹上臨門一腳，終結第六循環多頭走勢。

李同榮表示，央行祭出第七波限貸四重拳，將產生如下四利四弊的結果：

1.新增規範自然人名下有房屋者之第1戶購屋貸款不得有寬限期

利處：防堵高槓桿操作的假性投資需求增加

弊端：新機制防堵不了新青安5年寬限期所造成的假性需求大幅擴張

2.自然人第2戶購屋貸款最高成數由6成降為5成，並擴大實施地區至全國

利處：防堵不必要的囤房，或過度操作槓桿的投機行為

弊端：防堵到小咖，防不了大咖，反而造成換屋者不便，扭曲市場正常交易機制

3.公司法人購置住宅貸款、自然人購置高價住宅貸款及第3戶（含）以上購屋貸款之最高成數由4成降為3成

利處：同樣是防堵高槓桿操作的投機囤房行為

弊端：高總價不友善政策導致投資性買盤轉移至低總價市場，無論是拉高低總價房價或租金，都對剛性需求市場產生畸型的假性供需失衡現象，弱勢首購者被迫買單

4.餘屋貸款最高成數由4成降為3成

利處：防堵建商囤房或調高餘屋售價，逼建商出清餘屋

弊端：大建商無傷，此波漲勢早已出清餘屋，未來若房價反轉，餘屋出清不順，受害的將是小建商的資金周轉失靈

此外，央行搭配調升存款準備率一碼（0.25％），只是象徵性的宣示打房決心，對於目前台灣的游資減少一千多億規模，根本對整體市場游資充斥的現象，影響非常有限。

李同榮分析，自從7月份開始，市場已明顯出現因搶貸風暴所造成交易逐漸疲軟的現象，八月份交易量就呈現負數成長，九月份預期更加下滑，第三季大部分房仲業者業績比照第二季至少萎縮三成至四成之多，但政府卻停留在第二季房價高漲交易大增的落後數據指標做為市場評估，忽略市場第一線的實務了解，當然就對未來市場更容易做出錯誤的判斷與決策。

簡單講，政府的問題出在：「數據評估落後、活在過去、忽略深入現況，錯誤下決策就是會扭曲未來」。而第三季市場的實際現況是，成屋市場交易量萎縮、預售市場銷售率大滑，價格暫時漲不上也下不了，就算政府不再有任何打房措施，第四季房市也將明顯降溫，央行的動作只是錯誤的政策重複做，急於當最後打垮房價的一根稻草，臨時踹上一腳為打房績效加分，事實上房市已經降溫中，多頭即將結束，央行何必白費心思、多此一擧？

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