【租屋大改革】用LINE租房 雙方同意即具法律效力

【文／連珠君】網路通訊軟體發達，許多人不僅用來與親友聯繫感情，跟同事討論事情，甚至處理長官交辦事項，你知道嗎？其實用Line就能租房子。事實上，租賃契約屬於「諾成契約」，不以契約為要件，只要有出租房屋地址、租期、租金、房東房客雙方同意等要素，不管是口頭，還是Line、Email等通訊軟體，租約都是成立。

不知房東是誰 傻傻匯房租

最著名的就是「8萬7惡房東張淑晶事件」，崔媽媽基金會法律服務組組長曹筱筠表示，之前有房客跟張淑晶租房子，但因房客是用Line跟房東溝通，並不知道房東身分，就匯了房租及房卡的錢，並在Line上面承諾要租房子。

住進去的第1天才知道，房東是張淑晶，房客嚇死了連忙請其他房客將房卡交給房東，連夜搬走，房客認為，他連一天都沒住，也沒簽租賃契約，這個租賃關係應該是不成立的，沒想到的是，張淑晶到法院控告房客，要求房客給付剩餘的租金。

最後法官判決張淑晶獲勝，原因在於法官認為，租賃契約屬於「諾成契約」，不一定要有白紙黑字的合約，甚至僅是雙方口頭約定，只要有租金金額、租期、出租房屋位置、雙方合意等要素在，租賃契約隨即成立。

手機輕率租屋 想解約很難

事實上，這類事件並不少見，最常發生在大學校園，尤其是海外來台念書的外國學生，大多在網路上面尋找房屋出租物件，用Line、Email等通訊軟體跟房東溝通，有時是擔心好的物件被租走了，外國學生則多半希望在國外就先找好房屋居住，更多是認為租賃契約得有正式紙本簽約才具法律效力，而輕率的在通訊軟體上或手機通話中就確定了租約。

以租賃關係的成立與解除來看，租賃要成立相當簡單，但要提早終止租約並不容易，全球受到新冠肺炎影響，許多外國學生在過年期間回國後，無法回台就學，就曾經發生有外國學生確定無法回台後，提早1個月跟房東告知要提前終止租約，但房東不返還押金，相當苦惱。

也有些陸港澳的學生，無法回台，Line也不能通，也沒辦法用微信，電話也不通，只能用Email方式溝通，但又沒有親朋好友幫忙整理遺留在房屋內的物品，最後是委託學校幫忙處理。

因此，在租賃合約當中，除了法定終止權外，約定終止權，曹筱筠指出，有可能住進去一個月，遇到工作關係在搬遷到別的地方，或是不喜歡這個房子，不喜歡房東，房東也有可能不喜歡房客，不管任何的原因，可以約定一個房東與房客可以提早分手的條款，其實對雙方來說都是好的。