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產業觀測－AI革命帶旺商用不動產業
全球有四分之三的知識工作者已開始使用人工智慧（AI）科技，這場AI革命，商用不動產業市場的每一位參與者，從投資人、房東與承租戶到不動產顧問業者，都受到影響。尤其是在台灣，AI產業巨大的商機，帶動各類商用不動產的需求，從投資決策、營建與設計的品質，到建物營運與減碳效率的要求，都有更高的標準，而運用AI科技正好能達到事半功倍的效果。
從投資人的角度來說，AI可以大幅提升投資決策的品質與速度。AI工具不僅能分析大量的市場數據，還能進行多種風險情境分析，並且納入氣候風險與減碳目標等多元的評估標準，提高整體風險評估的效率。
■不動產服務導入AI科技帶動建物減碳
對於建物的擁有者及使用者來說，AI的最大效益是在物業管理，能將物業管理及減碳功率全面升級。搭載AI科技大腦的「智慧建築」將成為常態，可以更舒適、便利，也可以提高能源使用效率。這就像把一棟建築視作人的身體，大腦的中控系統指揮得當，協調機電、電梯、空調等，讓多種系統能同時運作順暢且相互配合。
當我們為建築植入AI物業管理系統後，它能分析各處感知元件收集到的數據，根據內外部環境狀況，例如空氣溫度、含氧量、人流量等，計算出最佳的營運模式，並自動調整相應的設施，在維持舒適度的同時，更能把建物的耗能降到最低，把節能減碳最大化。
AI在空間設計上也有強大潛力。專業的AI軟體能依照數據資料製作平面圖，幫設計師省下計算和繪圖的時間，並且透過數據與案例分析，提供不同的平面方案給設計師選用。如此一來，設計師就能把更多心力花在客製化以及人性化設計上，讓辦公空間更舒適，例如透過適當的自然採光、永續用材與空間氛圍的營造、動線的調整等方式，以符合WELL健康建築標準。
AI軟體還能協助租賃需求的評估。例如，當我們在協助承租人比較格局不同的辦公室時，利用AI工具就能快速計算出各辦公室最大化的室內空間運用（例如，座位擺設數量的上限），協助評估是否符合使用需求。
當然，AI的應用範圍也會延伸至更複雜的建築整體設計、建模與測試，再加上自動化技術和機器人的協助，未來營造與施工將更快速、更安全，也會降低建築成本及環境影響。
■台灣AI產業帶動南部需求大增
在AI浪潮席捲下，台積電、輝達（NVIDIA）等大企業成為焦點，台灣的國際能見度大增。上半年輝達執行長黃仁勳來台，我們也看見外資開始來台詢問商業不動產，顯示對台灣的信心有所提高。
台灣因AI產業鏈很完整，工業不動產直接受惠。隨著訂單增加、需求快速成長，今年上半年廠房暨物流中心的交易額高達218億元，已超越2023年全年交易額。我們觀察到新竹科學園區的廠房標售，近期詢問熱度非常高。南部半導體「S」廊帶計畫啟動後，完善的交通建設及企業投資補助政策，也成功吸引了不少國內外科技業者進駐。
指標企業台積電持續擴廠到高雄、嘉義等地，其國內、外供應鏈都會隨之遷入，帶動附近商辦、工廠及住宅等需求。例如，高雄生態園區捷運站旁的BOT案艾捷大樓6月啟用後，已吸引艾司摩爾（ASML）、英飛凌、科林、東京威力科創等四家外商半導體廠以及銀行進駐；辦公室樓層均已招商完成，成交租金也創下區域租金新高，均加深投資人對南部TOD軌道經濟潛在商機的信心。
