獨家觀察－釐清老屋重建規範 有機會一戶換兩戶

房價居高不下，透過都更或重建「老屋換新屋」、甚至「一屋換多屋」，成為不少老殼蝸牛的的夢想，但因自建、都更和危老重建，所適用規定各自不同，必須充分了解和選擇最有利的改建途徑，才能讓人生和老屋迎來春天。

目前較常見的老屋重建途徑，有自行重建、都市更新及危老重建，但這三種重建方式的容積獎勵、審議過程、施行期限、相關補助及稅負優惠，都不一樣，因此重建的第一步，就是要選出可以適用且最合適的重建方式。

以自行重建來說，只要房屋所有權人達成共識即可，相對單純，但依是否與建商合作、是否由建商出資，又可再分為自建、委建及合建，相關方式除涉及貸款、出資金額，也會影響日後分回新屋的大小。

如果選擇自行重建，最重要的評估條件還是建物建蔽率、容積率及容積獎勵。舉例來說，如果原屋是三層樓的公寓，但重建後在容積等獎勵下可依原面積蓋到五層樓，原屋主除了可以老屋換新屋，更有機會一戶換兩戶。

至於都市更新及危老重建，都是政府基於特定目的推動的老屋重建方式，採用都市更新或危老重建方式重建老屋，好處是可獲得容積獎勵，還能享有稅負減免或其他優惠，缺點則是，須符合的門檻和程序都會比自行重建麻煩許多。

例如，都市更新沒辦法由屋主自行決定推動，且各地方政府對都更案都設有基地面積門檻，也就是就算住戶全都想都更，但原址面積太小，也沒辦法成為都更案。例如台北市即規定，基地面積至少需達500平方公尺（151.5坪）。

都更另一個讓人卻步的問題，是整合及時間成本，都更可取得較高的容積獎勵，但自行劃定更新單元應取得所有權人、土地面積及樓地板面積超過80％同意，之後的程序，還包含公開展覽、公聽會、聽證及主管機關審議，有可能超過十年都無法順利推動，更不要說交屋。

危老重建顧名思義，門檻首先就是要「危」或「老」，例如地震後被貼紅單的建築即符合危險；所謂老舊則是指屋齡30年以上、耐震能力未達一定標準，且改善不具效益或未設置昇降設備。

危老重建和都更一樣，可得到政策補助和獎勵，相對於都更，危老重建的優點是沒有基地最小面積限制、程序更簡便；缺點則是危老需全體所有權人同意，且依現行危老條例，2027年5月底前提出重建申請，才能適用相關獎勵措施。

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