改造老飯店成新藍海

新聞提要■經常出差或熱愛自駕遊的大陸民眾，多有一個共同感受，就是到了陌生城市，預訂一家當地口碑不俗的星級飯店，但入住時才發現，飯店外立面豪華卻老舊、內部設施豐富但不智慧。存量飯店是擁有良好口碑、優質服務，以及外觀陳舊、設施落後的矛盾集合體。

大陸飯店業進入存量時代已有多年時間，此前多家飯店巨頭都把「存量改造」作為重點推動方向，如今的存量飯店已成為整個行業的增長藍海。例如東呈酒店的老店翻紅計畫已經到了「3.0」階段，華住集團的中高階飯店也以存量改造升級為主。

酒管財經報導，飯店其實是有年齡和周期的。數據顯示，飯店業常規的更新周期為五年至八年，而在過去很長一段時間內，大陸新開飯店數量一直處於持續遞增的態勢，這也意味著有很多飯店已經開始「變老」，到了需要更新改造的階段。

存量飯店與新開業的飯店相比，主要有三大特點，使其能夠再次拉抬連鎖飯店集團的業績。一、存量飯店一般都累積了一定的客戶資源和市場經驗，往往具有一定的知名度與品牌影響力。二、隨著時間流逝，存量飯店的設施可能會出現老化，需要翻新或改造以提升競爭力。三、存量飯店往往位於城市的核心區域，但隨著都市更新，存量飯店也面臨著轉型升級的需求。如果操作得當，這部份資產很有可能成為地標或打卡景點。

從上述角度來看，上海艾迪遜酒店是一個很好的案例。仲量聯行稍早發表「中國酒店存量資產改造白皮書」（簡稱白皮書）指出，上海艾迪遜酒店位於南京東路步行街，其在1988年時曾是上海第一高樓，如今已成為網紅飯店，除了業績增長以外，其歷史韻味與時尚的現代風格也得到市場充分認可。

改造後提升資產價值

報導指出，從上海艾迪遜酒店案例中可以得到三大結論。首先是存量飯店在改造過程中，尊重並保留歷史元素，並引入現代設計理念，可以創造出具有獨特吸引力的飯店。其次是存量飯店在條件允許的情況下，在追求商業價值的同時，也要強化自身文化價值，艾迪遜飯店成為上海文化和歷史的展示窗，顯示存量飯店改造在此方向大有可為。最後，改造後的艾迪遜酒店，不僅提升盈利能力和資產價值，也再次展現飯店業的長期投資潛力，更反映出存量飯店改造，可為投資人帶來長期穩定的回報。

針對飯店改造的主因，白皮書指出，飯店在開業初始年份，由於設施完備、設計與裝飾風格新穎，對市場需求吸引力強，通常會呈現業績增長趨勢。但是多年過後，經營損耗、設施老化等問題逐步顯現，若維護保養不當，就會逐步失去競爭力，對經營產生直接影響，也是飯店改造的重要原因。

設施老舊占改造原因50％

綜合白皮書中的觀點，有50％的存量飯店的改造原因，是由於硬體設施老舊導致營運業績未達標。還有超過30％的飯店是由於部份空間使用率低、設計概念與風格過時，影響其競爭力。

存量飯店的改造升級是一個複雜且細緻的過程，涉及到市場定位、設計創新、品牌重塑等多個方面。白皮書指出，飯店業者在籌劃翻新之際，第一要務是全面評估區域市場的未來發展潛力，此評估過程往往涉及對市場規模、客源結構、競爭格局三大方面的深度剖析與研究，為飯店的重新定位及未來發展鞏固基礎。

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