【地產專欄】蔡志雄：注意！新版租約不適用3狀況

自從今年1月1日新版房屋租賃定型化契約實施以來，引起廣大房東、房客的關注，尤其依據行政院消費者保護處解釋，不論公司、團體或個人，只要是反覆實施出租行為，非屬偶一為之，並以出租為業，都算是企業經營者，就要適用新版租賃定型化契約，會讓人誤以為只要是租賃通通都適用。

▲房屋供營業使用不適用新版租賃定型化契約，擔保金可以約定超過2個月租金的總額。 蔡志雄提供

以新版租賃定型化契約當中規定，擔保金最高不得超過2個月房屋租金的總額為例，曾經有店面的屋主拿著租約問我，他出租的店面價值很高，難道跟房客約定3個月的擔保金也會違反新版租賃定型化契約嗎？事實上，新版租賃定型化契約有幾項除外不適用的狀況：

1、營業租賃者不適用新版租約：

定型化契約適用的前提，必須一方是企業經營者、一方是消費者，所以新版房屋租賃定型化契約適用租賃房屋的用途，係指房客承租供作住宅使用，假如是承租做營業使用，房客顯然不是消費者，就不適用新版租賃定型化契約，所以營業用的租賃擔保金可以約定超過2個月租金的總額。

2、房東可以不同意房客做公司登記：

此次新版租賃定型化契約不得記載事項中規定，不得約定房客不得遷入戶籍，既然本契約書範本租賃房屋的用途，只有住宅使用而非營業使用，所以當房客要求的不是遷入戶籍，而是要做公司登記、商業登記及營業登記等等，房東可以拒絕。

3、二房東的契約注意：

承租房屋除了自己居住，也不乏再將房屋出租當二房東的型態，既然又將房屋出租，二房東就不是最終消費者，不符合定型化契約一方是企業經營者，一方是消費者的條件，所以屋主與二房東間的契約，不適用新版房屋租賃定型化契約，但是二房東與房客間的契約就要適用。

針對新版租賃契約施行，其實只要弄清楚適用的範圍，房東不會被罰款，房客也可以得到充分的保障，不需要因為新版合約出現而感到恐慌或疑惑，房東房客互利雙贏才是最重要的目的。