地上權宅又掀熱潮 到底值不值

（中央社記者邱柏勝台北2018年10月20日電）在過去，地上權住宅往往被視為房市的票房毒藥，但隨著國人觀念改變，接受這類商品的人逐漸增加，對於不排斥「長租」概念的民眾，地上權住宅產品反倒成為高房價下的救贖。

房市熱絡時期，財政部國產署推出的國有地設定地上權招標案，吸引許多建商競標，並開始興建地上權住宅。這些地上權住宅的每坪單價，往往是同一區域內房價的6成至7成左右，在高房價時代下相對親民，獲得不少民眾目光。

不過，地上權住宅住戶僅有50年至70年的房屋使用權，沒有土地所有權，且房價隨著使用年限逼近逐漸降低，完全顛覆台灣人對不動產「保值」的觀念，也挑戰傳統「有土斯有財」的思維，加上無法以房屋為抵押品申請低利率房貸，因此多數人仍對地上權住宅產品心存觀望。

此外，地上權住宅住戶雖無需繳納地價稅，但要負擔地租，而地租通常是公告地價的3%至5%，較地價稅基本稅率的1%高了3到5倍，若與自用住宅優惠稅率的千分之2相比，更是差了15至25倍。

尤其，近年地方政府大幅調高公告地價，地上權地租負擔大幅提高，使得許多買下地上權住宅的住戶怨聲載道，退訂情況四起；連當時標下地上權的建商都因此與國產署對簿公堂，導致國有地設定地上權標售市場急凍。

為了解套，國產署決定修改地租計算方式，改採「部分固定、部分浮動」，其中1%隨公告地價調整，也就是比照地價稅，其餘部分按得標簽約當年的公告地價為準，大大降低未來地租調漲的不確定性，確實重拾市場信心，近期高雄建商推出的「R5新世界」、「全民大樂」等地上權住宅案熱銷，就是明證。

日前推案時引發銷售熱潮、又因地租飆漲爆發退訂潮的台北市景美「華固新天地」地上權住宅案，在華固建設願意吸收10年地租漲幅，並與國產署仲裁勝訴，可適用地租新制後，買氣也回籠，目前待銷僅剩下100多戶，預計年底即可完銷。

華固建設總經理洪嘉昇表示，華固新天地每坪售價新台幣38.8萬元起，遠低於周邊房價，卻同樣可以享有台北市精華區的生活機能，相當難得。他原本以為買家會是年輕族群，卻意外發現此種商品受退休銀髮族青睞，許多退休公務員、大學教授都是買主，顛覆外界想像。

洪嘉昇進一步說，國有地設定地上權招摽的相關法令與制度已經越來越完備，得標者未來的不確定風險降低，因此未來政府推出的設定地上權招標案，華固都將評估參與。

房仲業者表示，俗語說「千金買房、萬金買鄰」，房子區位相當重要，否則不會有蛋白區與蛋黃區的說法。地上權住宅雖然無法像一般住宅保值，但通常位處精華區，生活機能較佳，且地上權住宅的住戶「素質不差」，多數學經歷較高，也較能接受新觀念，這些都是地上權住宅的附加價值，民眾可自行權衡利弊得失，決定是否購買地上權住宅。

另一位房仲業者則說，適合地上權住宅的族群可分為兩類，一類是不需貸款、直接買來收租的族群。以華固新天地30坪、總價約1200萬元估算，當地新大樓兩房一廳的租金行情大概在3萬5000元至4萬元左右，扣除每年約4萬元地租後，年租金收入約40萬元，投報率逾3%，遠高於一般住宅的租金收益率。

不過，房仲也坦言，相較於一般住宅可保值，出租地上權住宅賺取租金會有資產逐年減損的情況，因此實際上的報酬並沒有那麼高，這部分也是投資客值得考慮之處。

另一類適合買地上權住宅的租群，則是強調生活品質、不排斥「長租」概念的人。房仲表示，以1200萬元買下存續期間尚有65年的地上權住宅，若按月攤提（不考慮貸款利息的前提下），平均每月只要繳1萬5000多元，加上每月攤提的地租與管理費約6000元，等於一個月只要2萬多元，就可以租到行情3萬5000元至4萬元的房子，其實相當划算。