【法拍風暴】「承租中的房子」突然被法拍!法院通知強制解約... 法拍達人:簽約時間決定能否住好住滿
央行第七波信用管制,加強銀行對不動產貸款的審核,房市資金流入受到抑制,專家分析,貸款緊縮與房價下跌相互作用,法拍屋市場已出現不少亂象。Yahoo房地產探訪近期法拍案件,揭開台灣房市面臨的「法拍風暴」。
【文/Angela】房市受到銀行貸款緊縮、第七波信用管制衝擊,不少屋主實在「撐不住」導致房子遭銀行法拍,MOBILE01上有倒楣房客抱怨承租中的房子遭法拍,原以為可適用《民法》425條「買賣不破租賃」原則,默默祈禱安心住到合約期滿,無奈第一拍流標後,不久即收到法院寄來通知單,要求強制解決合約。究竟民眾有無權利主張住好住滿?租賃專家聯勝房屋總經理林政緯表示,簽約時間點成為關鍵。
查封前簽訂5年內租約 適用買賣不破租賃原則
錄音師S在疫情期間,為方便居家工作,把錄音室搬進住家,為此還花了數十萬重新做隔音裝潢,沒想到近期卻接到房東通知,告知因欠錢房子遭法拍,讓才剛砸下裝潢費的S焦慮不已,擔心隨時可能要搬家,一時之間錄音室設備也不知道要暫時移去哪,甚至可能影響工作接案。
「碰到承租房屋要被法拍,房客想自保,首先第一步是趕緊翻出合約,確認租約是否適用買賣不破租賃原則。」林政緯表示,S要保障自己的權益,關鍵就在租約開始的時間點與簽訂內容。
假設租約是在房子被查封前就已簽約,且是5年以下的定期租約,或是5年以上有公正的定期租約,就可受買賣不破租賃的保護,S有權利依租約條件繼續承租,免受到房屋所有權移轉之影響。反之,如果是口頭約定不定期租約,或是未經法院公證的長期租約,新屋主確實有權將房客趕走。
出租前若已遭設定抵押 契約無保障房客需搬離
此外,假設簽訂租約前,房屋就已經設定抵押權,林政緯提醒:「一般抵押權人通常是銀行,確實可在第1次拍賣流標後,主張租約影響抵押權,提出聲請去除租約後再拍賣。」遇到這類狀況時,除非新屋主願意繼續承租給原房客,否則房客也只能被迫搬離。
值得留意的是,在押金部分,假如原房東未將押金交付給新屋主,房客只能項原屋主要求返還押金,但基於原屋主連最有價值的房屋都已遭法拍,本身經濟狀況可已陷入困境,房客可能面臨求償無門,只能自認倒楣。
林政緯認為,因不少投資人在投標購買帶租約的房屋時,除了法拍價格較便宜外,也可能看上租金投資報酬,若屬後者,房客有機會在房屋被拍賣後,理性與新屋主協調重新簽約。林政緯表示,若S手頭有餘裕,加上考量裝潢成本,不妨可考慮參與競標,順勢成為房子的主人,用租金付房貸。
租屋人若要避免租到法拍屋,將後續所衍生的風險降至最低,簽約前可先請房東出示建物登記謄本,或到地政事務所或在網路申請第二類謄本的建物所有權部,確保欲承租房屋未有查封註記,或其他限制登記事項,或是透過司法院網站「法拍屋公告系統」查詢,從源頭避免租到已遭查封的房屋。
林政緯建議,雙方在簽租約時,房客也可要求房東在合約上註記,保證出租的房屋並無遭受查封或法拍,同時加註一旦成屋房屋遭查封時,房東要補貼裝潢費與搬家費,或要求承租人可先用押金來抵繳租金,把風險傷害降到最低,進而保障租客權益。
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