台北市小套房900多萬不合理？市場機制下也是剛好而已！

從統計數據來看，台灣房地產在全球確實是相對昂貴，但是，價格高不等於不合理。自由市場機制下，不同的品質對應不同的價格，從汽車、手機、服飾、背包到各種服務業，一樣屬性的商品或服務，價格落差都可能非常大。

房地產是價格波動相對穩定的抵押品，又有很大的資本槓桿

台灣房地產，相對於大部分的受薪階級，確實很貴，但貴不等於不合理，就跟名車和名牌包一樣，有不同等級的價格，匹配不同等級的商品。

房地產也跟商品一樣，甚至是高度資本化的金融商品，因為它跟金融市場掛勾非常深，本身是價格波動相對穩定的抵押品，同時又可以產生很大的資本槓桿，屬性完全就是金融市場的一項商品。

汽車、珠寶、貴金屬、精品，價格穩定性都比房地產更差。房地產毫無疑問就是金融商品的一種，事實就是如此，有些人會提出很多說法，但現實不會因此而有所改變。

沒有任何商品的價格可以長期被高估

所有在資本主義市場機制下的商品，價格從來沒有長期高估或低估的，如果低估了，慧眼者會進場套利，直到沒有套利空間為止；高估了也一樣，市場機制會讓持有者拋售，直到價格沒有高估為止。

錢是很 Smart 的，沒有商品可以長期在公開市場上，維持價格高估的狀態。小規模的商品還勉強可以，主力和大戶們可以鎖籌碼，但是像房地產這種規模非常大的產業，基本上是做不到的，就像改變河流流向還可以做到，但是改變洋流流向，那困難度就非常高了。

我曾遇到讀者用台北市一間小套房價格高達 900 萬的例子來跟我說「房價不合理。」但是，我認為要看數據，如果那間套房可以月租 1.5 萬元順利出租，代表市場機制下，那間套房的經濟產值一年 18 萬元是可以達成的。

按照目前的市場利率去推估，假設殖利率 2%，那該套房售價 900 萬完全合乎市場機制，而且屋主還要負擔修繕、稅務與維護成本，年報酬率一定低於 2%，屋主只賣 900 萬，並沒有高估或低估。如果那間套房面積是 10 坪，那 1 坪 90 萬也是合理的數據推估。

因為市場機制下，那個物件的生產力就是這麼高，高到撐起 1 坪 90 萬的價值，就跟有些名車售價可能超過 500 萬以上，因為那台車的綜合性能，只要有很多買家願意用500 萬以上去買它，那就是市場機制下的合理價格。

假設一棟 4 層樓的透天厝，2 到 4 樓每層都有三間套房可以出租，該地段套房平均月租 7,000元，1 樓店月租 10 萬元，整棟房子的一年產值就高達 195.6 萬，報酬率抓2% 去反推，整棟房子賣個 1 億元也是剛好而已。

如果該棟房子權狀是 200 坪，那一坪就是 50 萬，這些都是符合市場機制的概念去推算。買不起或價格很高，不等於價格不合理。

如果我覺得「一個 LV 包包售價 20 萬根本不合理」，這邏輯是有問題的。因為我對LV 包包的價格判斷方式是不完整的，所以我對它的訂價機制肯定不認同，但那不等於一個 LV 包包賣 20 萬不合理。在市場機制下，它就是合理的，不然它早就倒閉了。

我也可以選擇買一個幾百塊的路邊攤，或者平價的實用背包，反正市場機制下，你付出的成本，會有相對應的品質。低於市場平均價格的商品，它一定有相對應的缺點，畢竟價格會反映在品質上。

核稿編輯：陳涵書

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