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升息終點將至，高息REITs受追捧的三大優勢？
在聯準會釋出升息終點將至的預告後，市場紛紛將眼光轉向進入超跌區的REITs，今年股利率平均可達4%，還有資本利得優勢。究竟此時如何布局REITs資產？本文一次盤點。
隨著聯準會升息步調接近終點，REITs（不動產投資信託）也重新迎來投資人青睞。
升息末端，利率處於偏高水位，此時資產表現也會開始出現輪動。尤其依照歷史經驗，具高息特性的資產會開始走揚；其中，可收取房租等租金的REITs就是受惠於高利率的資產類別。
《遠見》特地整理四家金融機構專業基金操盤手，關於REITs的最新展望及看法。帶你一文掌握布局重點。
基建概念REITs的三大投資優勢
回顧歷史數據，自1995年以來，美國聯準會曾四度停止升息，分別是1995年2月、2000年5月、2006年6月以及2018年12月。
在停止升息後，從3個月、6個月或是12個月的週期來看，全球REITs指數僅在2018年漲幅落後於MSCI世界指數，其餘三次均呈現領先。平均而言，全球REITs在停止升息後3個月上漲10.9％，一年後漲幅更高達24.3％，表現明顯超越大盤。
若想部署REITs概念資產，可優先留意「基礎建設」題材。
滙豐投信全球基礎建設收益基金經理人劉柏廷指出，在現時的市場環境中，基礎建設投資可被納入核心資產配置，藉以達到風險分散的效果，因為有以下三大優勢。
第一：高股利率。
基礎建設類股多屬於民生必需產業，長期經營穩定，收益也相較其他類股確定，連帶影響股利率較高，以「道瓊基礎建設指數」為例，股利率約4％，高於MSCI世界指數與其他主要股市指數。
第二：現金流量穩定。
基礎建設多為特許行業，法令規範或長期契約提供了護城河，且往往具備穩定的現金流，在景氣衰退時營運也相較穩定；而經濟轉好時，機場、港口等基礎建設營收也會隨之回升。
劉柏廷強調，2022年6月以來，運輸及航空產業兩者在疫情趨緩後運量快速回升，可期待經濟持續復甦帶來利多，並帶來相關人潮的移動需求，相關基礎建設類股如鐵路、公路、機場等也有機會跟著水漲船高。
滙豐投信投資長韋音如也補充，基礎建設因產業性質特殊，能隨著通膨調高水電費、過路費等項目，將成本直接轉嫁終端消費者，故不太受景氣循環影響，能有效降低波動度。
再加上基礎建設多為與政府簽訂的長期合約，現金流的可預測性較高，能帶來穩定收益。因此基建類股除了能抵禦經濟下行風險，在通膨環境下，更具有較高股利、較低波動的投資優勢。
第三：優於大盤的報酬率。
檢視升息循環後的報酬，基礎建設類股的表現多優於股債。
從歷史資料來看，2004至2006年，聯準會連續17次升息（從1％到5.25％），以及2015年升息後報酬，道瓊基礎建設指數表現都優於主要股債指數。
2022 REITs獲利創新高
台新投信北美收益資產證券化基金經理人李文孝指出，雖然2022年全球經濟面臨俄烏戰爭及通膨的威脅，但美國REITs業績仍繳出亮麗成績單，2022年獲利達高峰，預估獲利成長率持續上修至新高14.3％、2023年獲利成長率持續成長5.3％。
李文孝分析，目前市場整體淨值折價11％（基金價格低於淨值約11％），評價仍在較低的位置，建議趁折價時買進，才能放大未來溢價空間。再者，升息末期，REITs的高現金流與穩健性，將開始吸引長線資金，未來一年的本益比可達17倍，股利率估4％，建議震盪過程中分批佈局。
駿利亨德森遠見基金全球地產股票基金經理人高博深則指出，目前看好工業類REITs，住宅與辦公室則是相對減碼。
他表示，截至2022年第四季，美國整體辦公室空置率增加，其原因有三：第一、疫情後，員工仍不願返回辦公室，而更傾向遠端辦公，辦公室的入住率僅有疫情前水平的50％；第二、之前高成長的產業如科技業出現放緩，需求減少；第三、辦公室供給量的增加，像現在即將有2.713億平方英呎的供給量進入市場。
高博深認為，辦公室資產僅占美國公開發行REITs的4％，因此即使辦公室空置率趨高，但對REITs的影響仍然有限；從大方向看，現在是可分批逢低佈局時機。
新加坡REITs前景看好
場景轉到新加坡。新加坡國門開放後，外商與外國勞動者回到新加坡工作，租房需求湧現。加上先前疫情與通膨狀況，使市場陷入缺工、缺料情況，國際企業持續投資新加坡創造當地就業需求，帶動人口大量湧入。
2022年，新加坡人口淨流入18.3萬人，其中包括9.7萬的新居民，而在新加坡土地資源有限下，新居民買房的剛性需求使得私人住宅價格不斷創新高，租金己連續十個季度上漲。
大華資產管理（UOBAM）亞太股票投資分析部副總劉蘇芳指出，從長期表現來看，REITs與股債相關性低的特性，值得投資人納入資產配置。
劉蘇芳舉例，富時海峽時報REITs指數（FTSE ST REIT），在2022年表現相對抗跌，跌幅僅有9.78％。今年以來表現則相當亮眼，統計至3月底，漲幅不僅領先其他REITs指數，甚至也優於新加坡大盤─海峽時報指數（STI）的漲幅。值得注意的是，新加坡REITs歷史平均的股利率為7.2％。
留意政策風向、預防REITs風險
但投資REITs資產，須留意當地政府的房地產政策風向。
兆豐新加坡交易所房地產收益基金研究團隊則指出，新加坡政府分別於2021年12月、 2022年9月採取房市降溫措施。從數據分析其成效，前兩次降溫措施後的一個季度，住宅市場交易量萎縮，使得新屋銷售速度放緩及房地產開發商延遲推案。惟政策落地後預估的 6 至 12 個月，住宅價格重返上漲趨勢，顯示降溫措施之成效有限。
由於住宅與商用不動產市場仍有所 區隔，且聯準會本次升息循環將於5月見頂。兆豐投信表示，對新加坡 REITs市場後市維持審慎樂觀看法不變，建議投資人可以採取定期定額、分批布局方式參與新加坡REITs 的長線投資契機。
只是，投資人要注意的是，REITs類型商品主要收益來自租金收入，怕市場供過於求、收租空置率高或者找不到租客。
一旦經濟進入衰退，更要注意是否衝擊商用不動產市場。相對地，公用事業或特許行業風險較低，所以要慎選類型，並建議分批定期定額或趁低佈局，勝率才較大。
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